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新型房地产建筑行业的业务外包模式(续) 上海胜道投资管理有限公司 邱红光 张文炬 选择首届物业管理单位 在业主委员会尚未成立之前，首届物业管理单位由房地产企业选择，并规定申办预售许 可证时必须交验首届物业管理合同。这种要求物业管理提前介入的强制性规定，目的在于能 以使用角度的要求参与施工质量管理和成品保护，尤其是在设备设施方面避免在设计、选型 和安装等环节上的先天不足。另外选择一个社会信誉良好的称职的收费合理的首届物业管理 单位，对提升物业本身的品牌效应也将起到不可低估的作用。本项工作是营销策划中的一项 重要组成部分。 申办预售许可证 商品房预售是开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人在尚未看到最 终产品时就支付定金或房价款的行为。为防止开发企业可能的欺诈行为，使买卖双方能在公 正公平的状态下交易，开发企业必须接受政府的监管，申请办理商品房预售许可证。开发企 业进行商品房预售时，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。同时，其他售楼广告和说 明书也必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。 组织房展会 房展会是目前开发项目推广较为常见的一种宣传方式，通过政府职能部门、行业协会或 开发商联合体单独或协调举办，每年一次或多次。 商品房预售合同的网上备案和登记 商品房销售合同网上备案和登记是由房屋土地资源管理局制订的新的商品房交易形式， 其目的在于提高商品房信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记。 编制工程预算 工作目的：预算是公司编制资金计划，工程款拨付等计划的依据，也是成本控制的主要 落脚点。剔除高估冒算，纠正错算漏算，坚持实事求是的原则，是编制预算的目的和要求。 工作依据：总包合同、各工种的完整施工图，现行的工程预算定额及综合定额，建材和 设备的市场价格信息，现行的政府政策规定等。 1 编制项目计划书 项目计划书是开发项目的实施大纲，为使公司的经营预算真正发挥指导作用，以达到预 期的目标，并为定量考核项目工作实绩提供重要的依据。 审核验工月报 工作目的：根据合同规定的计价原则以及工程监理、现场工程师确认的承包商完成的工 作量计算月度工作量。 工作依据：总包合同、分包合同、分层分项的拆分预算及现场签证。本主办岗位在组织 编制施工图预算前，应与投资监理和总包单位约定统一使用相同的预算编制软件。预算确定 后，本主办岗位应要求投资监理与总包方一起编制分层分项的拆分预算。 工程拨款 根据工程合同的约定拨付工程款项，保证工程的顺利进展。 甲方采购 为了降低工程建设的成本，尤其是材料设备采购价格，发挥集团采购的优势，保证工程 质量，提高项目经济效益。 施工安全管理 捍卫安全就是捍卫人权，是捍卫项目上每个人的生存权。为每个现场工作人员提供安全 的工作环境。为此，本工作要求主办岗位从工程开工建设起，到场地出清竣工交付为止，始 终坚持安全第一，预防为主的方针，以细化施工建设合同和安全生产协议的管理抓手，与监 理单位一起监督检查施工单位认真遵守安全生产法律、法规的规定，依法承担其应尽的责任， 确保安全审查始终处于受控状态。 施工图修改 尽管在开工前施工图已经经过内审和会审，但在工程实施过程中，还会不断发现设计中 存在错误和不妥以及不够经济合理之处而需要修改。这是完善和优化设计的日常工作，设计 管理水平高的房地产开发企业能善于及时发现并把设计修改完成在施工工作之前，以避免返 工和永久性的工程缺陷。 工程例会 定期召开的工程例会，旨在安全生产警钟长鸣，检查节点进度，协调解决问题，布置下 阶段工作任务。 现场签证 2 现场签证是旨在工程建设过程中发生的施工图预算之外（删减预算工程量）、且不在合 同包干范围内的工作量；是工程造价增加的重要因素，也是工程造价容易失控的主要环节。 现场签证又是严肃的合约行为，表达双方当时的统一意愿，决算审计时至多只能纠正计算上 的错误，所有签证均不能反悔，可谓落笔千金。所以明确职责分工，严格签证制度，不仅是 项目公司成本控制的一项不可忽视的日常工作，也直接反应项目管理的水平。 工程质量事故处理 质量管理的一个重要的任务就是要如何依靠工作制度和责任制度事先预防，及时发现和 妥善处置质量事故，防止类似事故的重演。对于已经发生了工程质量事故必须立