注会税法《房地产开发企业土地增值税清算》精讲笔记.pdfVIP

2012 2012 注册会计师考试《税法》精讲笔记 第八章 土地增值税法 第八节 征收管理 一、房地产开发企业土地增值税清算(熟悉，能力等级2) (一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发 的项目，以分期项目为单位清算。 (二)清算条件 1.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销 售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。 2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况：(1)已竣工验收的房地 产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比 例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三 年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税 务机关规定的其他情况。 【例题·多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有()。(2008 年) A.直接转让土地使用权的 B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的 [答案]ABC [解析]取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，应进行土地增值税清算。 (三)非直接销售和自用房地产的收入确定 1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产 权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 (四)土地增值税的扣除项目 1.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金， 须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程赞、建筑安装工程费、基础设 注册会计师培训：/kcnet1160/ 注册会计师网校：/xzk/ 施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设 工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述 四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场 (库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通信等公共设施，按以下原则处理： (1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; (2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费 用可以扣除; (3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总 建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 (五)土地增值税的核定征收 (六)清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行 土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面 积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 二、纳税地点及纳税申报(熟悉，能力等级1) 纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提 供相关合同资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分 别申报。 (一)纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则 在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地 或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税