法国公证人职能和新业务领域 2.docVIP

《公证人新的业务领域》 讲座人：克里斯蒂安·贝纳斯 巴黎公证人公会主席 法国公证人新拓宽的业务领域 以履行公共职能为主的法律工作者 人们常提及公证人的执业新领域，那是因为公证人的执业领域，是随着公共权力机构、广大居民和经济活动参与者的需求，而不断演化的。 公证人之所以要适应新需求，主要是由于： 他不仅是一个必须对客户需求严守职业秘密，并对其职业行为负责的自由职业者，而且还是一位服务价格由国家统一规定，工作处于公共权力机构随时监控之下的公共事务官员。他享有某些公共特权。 他所制作的文件和合同是公证文书，即相对私署文书而言，它们拥有公署文书的性质(是以国家名义制作的)。这种公署文书的性质，使其具有证据力 (作为关于日期、双方当事人的共识、内容等方面的有力证据)，以及执行力 (公证形式的合同的执行，可无需通过法院的认定，而直接申请强制执行)。 公证文书的公证性质，乃是公证行业的强大力量所在，是其发展的动力，使其在现代社会中维护和保障法律安全。 公证人业务活动的演变，既是自发的，也是应公权力的要求： 它是自发的，那是为了满足各类经济和社会参与者的需求； 它是应公权力的要求去完成某种公共服务的使命，或因替代国家从事该项使命，或因公证行业，以其公共事务官员的身份，更适合执行某种介于个人和国家之间的中间人职能。这些新事项成为公证人的业务，或属可自选性质的，或属垄断性质的。 目前，公证人的业务主要集中在不动产买卖和不动产的担保设置领域，但也涉及家庭财产领域，譬如婚姻合同、赠予、遗产继承或某些特定情况下的财产分割 (譬如离婚时)。 新业务补充了公证人的传统业务 商业职业用途的不动产 法国拥有全欧洲首屈一指的商业、旅游或职业用途的存量不动产，其土地资源，农用的或其他用途的，也常具有很高的价值。 这些不动产的产权，在多产权情况下则是共有房产中各大小份额的产权，是依靠公证人的房地产信息登记库制度，才得以清晰确定，使国家可随时了解和更新这些如今已全部电脑化了数据。 因此在法国获得的产权证书，是由国家担保的、完全可靠和可信的证书。每一项不动产，在法国均有明确的所有权人。 公证人接受国家的委托办理产权证书的移转或取得手续，无论涉及的是简单的房地产项目(如住房、地皮的买卖)，还是复杂的房地产项目譬如大宗的房地产买卖。公证人的介入是必须的，因为他在代表国家行事，他的介入也保证了交易的安全，以及价款和相关税金的支付。 被交易的不动产首先应由公证人进行审核，审核的结果将记载于产权证书。审核涉及相关不动产最重要的价值因素，以及产权的清晰性和合法性： 被交易不动产的产权性质，以及可能存在的限制 (如地役权、争议、抵押等)； 该不动产的面积，以及是否符合技术或环保标准(节能性，是否存在石棉制品，是否有害虫，是否存在有害物质，等等)； 是否遵守安全标准和规定 (如对接待公众的场所)； 是否遵守城建规划 (尤其是相关地皮可建筑性，是否存在因相关不动产的地理位置而引发的公共性地役权)，以及该房产是否遵守了其法定用途，是否遵守了建筑和住房法典的规定。 在法国，买进或卖出一项不动产可能会比较费时，但其好处是绝对安全可靠，可避免诸如次贷危机之类问题的可能性。 许多公证人事务所目前所开发的一些技术(如信息化、联合多个专业团队进行审核，对信息和通信技术的掌握，设置无纸化平台，等等)，使…… 这一系统可避免，或最大限度地防止纠纷的发生。 也可使人享有充分、持久和明晰的所有权，无论是对于房产，还是其地皮。 购置款项的管理 公证人在贷款合同中，可协助设置一些基于不动产权益的可靠的和安全的担保 (房地产抵押)。这种抵押需要明晰某一所有权人的每一项财产，共有不动产权中的每一地块，每套房或每部分的面积大小。如此，出借人可以获得可靠的房地产抵押，一项可随时启动的担保机制；若发生借款人不按时还贷的情况，银行即可扣押其房产，并拍卖之。 公证人作为借贷人的顾问，负责起草借款合同，设置担保机制，帮助银行审核该房地产的相关情况。 交易价款通过公证人交付也构成一种保障，它尤其受到外国投资者的青睐。购房款由买方，如果是贷款时由出借人交付给公证人，存入其账户。公证人的法定银行是国家信托银行(CDC)，乃国有银行，享有最高级别的保障(AAA级)。公证人应当审查资金的来源，审核被要求提供的保障是否有效存在。只有在那些必须的担保有效无误时，公证人才会将价款交付给卖方。因此，资金的移转是绝对安全的，而且也不影响其快速交付。 国有资产的买卖或取得 公证人是国家和地方政府购置或出售其不动产的代理人。 多年来，公证人帮助国家以非常有利的条件，出售了相当一部分资产，而从未引发任何争议，尽管某些项目异常复杂。 公证人也帮助或将帮助国家和地方政府因