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房地产开发过程的设计管理;内容提要;建设工程项目的阶段划分;建设工程项目的阶段划分;建设工程项目的阶段划分;建设工程项目实施阶段的组成;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;建筑设计 建筑设计是对建筑物本身的设计，包括建筑物平面、立面、剖面，房型等。 是对建筑物相对详细具体的设计，涉及建筑的各个立面效果（颜色、装饰、构造件），每一层的平面图（房型、公共部位）不同部位的剖面图。是非常量化的，每个位置都要有具体的尺寸，能为施工图开展提供必要依据。 ;一、房地产开发过程设计的内容;一、房地产开发过程设计的内容;施工图设计 施工图设计是建筑设计的深入，包括： 1、结构设计、给排水设计、电气设计、采暖通风、设备设施等各专业施工图设计说明及所需的全部图纸。 2、重要施工安装部位的施工操作说明。 3、在施工总图上应有的设备、房屋或构件、结构、管线个部分的布置，以及它们相互配合，标高和外形尺寸、坐标。 4、设备材料明细表、标准件清单。 5、施工详图及专业计算书。;一、房地产开发过程设计的内容;园林景观道路环境设计 园林景观道路设计是对小区环境的设计，包括植物选型搭配、道路交通组织、铺装、小品、功能划分等。 ;一、房地产开发过程设计的内容;区内综合管网、专业配套设计 区内综合管网设计是对小区生活配套的设计，包括污水、雨水、自来水、中水、热力、燃气、电力、电视电话网络等，还包括专业设施方面，如泵房、配电间、变电室、换热站、调压站等。;具体方案、节点设计 在设计图纸的深度达不到的方面，需组织进行详细设计，如门窗节点、保温方案、扶手栏杆、地面砖分隔等。;二、房地产开发过程设计管理意义;二、房地产开发过程设计管理意义;二、房地产开发过程设计管理意义;（2）建筑设计管理对房地产开发成本的影响 外檐的形式影响工程造价，立面简单，装饰构件少，工程造价低。平面设计中房型越小，户数越多，配套设施越多，如入户门、水表等越多，工程造价就会相应提高。如好美嘉园项目以小户型为主，户数设计较多，相应工程、配套成本提高。;（3）施工图设计管理对房地产开发成本的影响 建筑施工图设计中，材料选择影响工程造价，如对外檐窗的设计、公共空间装修设计等。结构设计中钢筋含量、混凝土标号等对工程造价起着重要影响。如在好美嘉园项目中，通过各种措施降低了钢筋含量，从而降低了工程造价。桩基形式影响工程造价，充分利用勘察报告指标，选择合理桩基形式可降低工程造价。;（4）园林景观设计对房地产开发成本的影响 选用植物种类影响园林施工成本。同样的植物选用小苗木可降低施工成本。小区设施的品质影响施工成本。;2、设计决定项目品质 （1）规划设计对品质的影响 规划是对项目的整体构思，是宏观上对项目 的定位，建筑密度、容积率、绿地率、车位数等 重要指标就决定了项目品质。;（2）建筑设计对品质的影响 建筑设计决定了建筑物的效果，色彩的选用、外立面装饰构件的设计、空调护栏的设计等都影响建筑物的美观。平面设计中房型的设计更是影响项目的品质，决定市场认可度。;（3）施工图设计对品质的影响 施工图设计中的材料的选用对项目品质产生主要影响。如管材的选用、窗材料的选用等。;（4）园林景观设计对品质的影响 园林设计决定小区的整体环境，小区内是业主茶余饭后娱乐休闲的场所，是业主拉开窗帘就看到风景。园林设计的风格、植物的选择搭配、小品的设计、功能区的设计等都影响项目的品质。;3、设计影响项目的验收 （1）规划、建筑设计的消防审查 在取得规划设计方案许可文件前要经过消 防部门的专业审查，如小区规划道路等是否符合 规范，建筑平面布局是否符合消防规范等。;（2）规划、建筑设计的规划审查 规划审查对项目各审批文件取得和建设起着重要意义，规划通过后方可进行具体施工图设计以及之后各项行政许可文件取得。是否符合规范要求决定规划验收是否能顺利通过。;（3）建筑、施工图设计的图纸审查 施工图审查是行政许可的一关键环节，决定施工图纸是否符可付之实施。是对施工图纸的全面审查，包括建筑图、结构图、水暖电等。只有取得图审合格证明文件后，施工图方可用于施工。施工图设计水平影响是否可以顺利通