济南龙泉壹号国际广场商业运营定位报告66页.ppt

占据章丘绝对中央商圈 避开高密度中低商业乱象 横跨传统商圈与中央商圈 政务央区（市政府核心） 高校央区（济南大学城） 交通央区（商圈通达性好） 章丘早期城区，配套落后 商业发展早，但相对老旧 商业空间饱和，竞争重叠大 中央商圈 传统商圈 -市场大数据·商圈- 经十路 世纪大道（济南直达本项目） 由此可知：商业潜力 南城区＞北城区 针对未来商业价值而言无论是： 交通因素（经十东路，主干道交汇） 发展因素（市政府旁，核心生活区） 配套因素（大学城、大型住区、银行、医院） 对于本案而言，商业氛围与城市发展前景都处于利好状态，换言之，龙泉壹号是章丘未来城市的绝对： -市场大数据·结论2- 章丘·中央商业区 结论1：“章丘·核心生活区” 结论2：“章丘·中央商业区” 这种绝对价值如何通过市场定位， 转化为客群需求，产生商业价值？ -市场大数据·总结论- 绝对价值 绝对区域 -市场定位·三要素- a客群定位… c业态定位… b产品定位… -市场定位·a客群定位- 销售额在衡量商业运营质量的维度中占主导地位，但是，客流指标比销售额更重要，尤其是对购物中心而言。相较于购物中心这个词，消费体验与生活体验式商业中心，把有共同属性的客群聚集到一起，通过增强他们的黏性和依赖度，打造一个有品质、能交流的生活社区。从这个意义上来讲，购物中心不是经营销售，而是经营客流。 “经营客群”才是购物中心核心命题 -市场定位·a客群定位- 本项目商业市场客群 主要由三类客群组成 ①本地刚需消费群 ②青年需求消费群 ③目的需求消费群 ①本地刚需消费群 ②青年学生消费群 ③目的性强消费群 -市场定位·a客群定位结论- ①章丘本地消费群 此类消费群体，主要以日常生活型消费为主，例如超市、餐饮、节假日娱乐休闲 ②学生青年消费群 此类消费群体对于餐饮、时尚、文化等商品需求旺盛，如影院及主题餐厅及流行风尚 ③目标需求消费群 由于项目体量大、业态丰富，功能全面，日常的公司职员、短途差旅商务人士，甚至是周边县市外埠客流，考虑时间成本与路途成本的消费群体同样是本项目的市场客群 他们都经常光顾餐饮 他们都关注品牌时尚 他们在意消费性价比 他们都经常光顾餐饮 他们都关注品牌时尚 他们在意消费性价比 这种客群需求，就是龙泉壹号的产品定位 产品定位 客群需求 -市场定位·b产品定位- 折扣奢侈品牌 潮流快时尚品牌 聚客大卖场与餐饮 形象高度（商业价值差异化竞争力） 客流保障（客流量最大化） 核心客群：区域辐射人群 追随客群：外溢人群 影响 追随 需求转化 潮流导向 （品牌追随） 一站式 社交性 体验性 -市场定位·b产品定位- 客群需求 商业与住宅社区 （政商文教配套稀缺） 商业与城市规划 （一站式购物稀缺） 商业与运营模式 （体验式购物稀缺） 商业与济南市场 （以品牌折扣主题购物稀缺） 本项目的商业价值导向，针对于不同需求市场和业态功能组成围合型框架，在此范围框架互相促进当中，达到满足消费市场的需求与期望。 ① ② ③ ④ -市场定位·b产品定位结论- 形象落位 “章丘最高端的商业购物广场” 以品牌折扣为主题的商业综合体，可以全面兼备奢侈国际品牌的形象高度与品牌文化的同时，落位于打造章丘主流购物人群能够承受的价格区间。完美呈现“高起点，软着陆”的商业运营与利润配比模式。 主题落位 “以品牌折扣为主题的商业综合体” 商业主题 如何落位于业态实现？ 以奢牌为冠 以品牌为面 以餐饮为线 奢牌为冠：直接定义章丘最高商业品牌标准，其他竞品无可比拟 品牌为面：整合优化商业资源，打造高期望，稳落位的商业经营模式 餐饮为线：常态化聚拢客流以餐饮贯穿整条商业体动线 高度 精度 热度 -业态定位·价值排序- 消费客群范围扩大 购物中心的主力客群由以25-40岁的年轻客群向专注女性消费客群延伸；由个体式客群服务向家庭式客群服务延伸。 价格敏感度降低，注重体验 随着消费购买力的增强，消费者对价格的敏感度逐渐降低，开始更多的关注产品的品牌和质量，以及高附加值，购买外的感受往往决定了他们是否愿意为更好的产品和服务支付更高的费用。 -业态定位·垂直分析- 全渠道营销制胜，社交化消费成“主力店” 随着智能手机和移动终端的普及，以及4G网络的推广，移动互联网得到了高速的发展。2013年上半年有80%的消费者会通过手机来提高购物体验，这一比例较2012年初的64%提高了16个百分点。其中消费者利用移动互联网比对价格的占比最高为59%，浏览商品评价和获取商品信息的分别为48%和47%。电子商务的冲击，让很多购物中心变成了“幽灵购物中心”，甚至成为线下“商品展厅”。 独特的消费体验是关键，情景式商