提交1：项目前期策划沟通提案(2009-09-21).pptVIP

金域首府（暂定名）项目前期策划沟通提案;前 言;目 录;一、项目基本概况和SWOT分析;1-1 项目基本概况 —— 地理位置;1-2 项目基本概况 —— 周边及地块现状;1-3 项目基本概况 —— 初步规划指标;1-4 项目地块SWOT分析;1-4 项目地块SWOT分析;1-4 项目地块SWOT分析;1-4 项目地块SWOT分析;二、海兴房地产市场专题调研;市场项目略影;滨海怡城 位置：海政西路。 占地面积：70余亩；规模：18栋。 户型面积： 80—135平米 销售价格： （一层2150；二层2200；三层2200；四层1868；五层1600；） 销售情况：共三期，目前剩余房源30套，已尾盘阶段； 项目卖点：居住氛围较好、市政发展方向、内部规划好、交通便利、环境好； ;和泰花园 位置：兴业街与海安路交叉口 占地面积：3亩左右 建筑面积： 约1.7万平米左右 户型面积： 80—135平米 销售价格： （一层2150；二层2200；三层2200；四层1868；五层1600；） 销售情况：销售进度较慢，共140套，已公售近一年半时间，剩余20套左右； 项目卖点：生活便利、交通便利； ;兴达小区 位置：交警大队对面 占地面积：约3亩 建筑面积： 约1.5万平米 户型面积： 80—135平米 销售价格： （一层2168；二层2208；三层2198；四层2038；五层2038；） 销售情况：4栋多层，目前销售三分之二房源； 项目卖点：优良地段、商贸集中区域、交通便利、环境好； ;海兴楼市市场简析;海兴房地产市场总结; 三、开发理念（借鉴）： 大盘时的造城运动;3-1 我国房地产发展趋势分析;3-2 思想借鉴----大盘界定及其开发建设模式的基本特点;3-3 大盘开发的品牌战略;3-4 大盘开发的五大策略 ㈠;3-4 大盘开发的五大策略 ㈡;3-4 大盘开发的五大策略 ㈢;3-4 大盘开发的五大策略 ㈣;3-4 大盘开发的五大策略 ㈤;3-5 金域首府项目的开发理念;四、关于本案策划的初步思考;配套; 4-2项目市场定位 借鉴一线城市大盘运作思想，结合本项目地段等综合优势，得出： 本项目的定位在将自身和竞争对手进行区隔的同时，在后续具体的营销推广过程中，将“品质+宜居+和谐”的理念融入其中，以期在消费者心中形成清晰直观的印象。以建造“品质生活，和谐家园的精品住宅”为宗旨，将项目建成海兴具有现代都市生活气息、时尚简约风格的精品社区，突出项目“品质+宜居+和谐”的理念，充分满足消费者的需求。 ; 定位支撑 项目定位高端，和主要竞争项目形成差异化，潜在消费人群广泛，为项目提供极好的市场机遇 住房需求为项目提供了大量的潜在待购人群； 秉承“品质+宜居+和谐”的理念进行建设； 产品规划设计注重细节，讲求品质； 户型设计巧妙独到，经济实用； ; 4-3形象定位 定位说明 ------项目的形象定位语言是一个楼盘留在消费者心目中的形象； ------本定位从居民面貌、居住文化、居住感受、社区氛围中展现新生活姿态， 将本案以打造海兴的品质、宜居、和谐、“首府”社区的高姿态定位展示。; 4-4客户定位 由于本项目属于城市中心，本区域范围内小区较多，同时有大部分经商人群。本部分人群居住区域性较强，不愿远离熟悉的居住环境。 根据对现有市场的项目客群的了解，年龄层在25—55岁之间，部分在周围工作3－5年的政府官员、企事业单位员工、私营、民营老板、个体户、欲改善目前居住环境的购买者以及部分工薪阶层，不排除部分家庭支付能力强的离退休者购买。; 周边客群以政府机关单位的员工和有一定知识的私企和民营老板经商人群为主。这部分人有一定的人生经历，受过一定的教育，有一定的投资眼光。他们的消费理念比较理性，会从自身的实际出发，选则合适自己的消费品。 而我们的项目，从区位上，是拥有很大升值潜力的不可复制的地段优势。;我们有—— 有利的区位优势，带来的是永恒的土地价值 传统的商圈、交通枢纽带来的强大附加价值;寻找 项目价值点;方向： 观念领跑！引领生活方式！ 价值致胜！改变居住观念！ 突破市场产品！;别人卖的是房子，我们卖的是价值！;但是;所以;仅有概念是不行的！！;产品—— 适用主义、注重交流！ 文化！品质！鲜明的个性和形象。 营销—— 活动执行，情感营销 推广—— 与产品、营销结合，突出本土文化;五、营销计划及分期; 5-1项目营销策略;