第八章房产税法城镇土地使用税法契税法和耕地占用税法.docVIP

第三节 契税法 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 一、征税对象 契税是以在境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 契税征税对象具体包括以下五种情况： （一）国有土地使用权出让（不缴纳土地增值税） 【特别关注】国有土地使用权出让，受让方应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 （二）国有土地使用权转让（还应缴纳土地增值税）　 【提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 （三）房屋买卖（符合条件的还需缴纳土地增值税）　　几种特殊情况视同买卖房屋：　　1.以房产抵债或实物交换房屋　　2.以房产作投资、入股（房地产企业以自建商品房投资缴纳土地增值税）　 【提示】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 3.买房拆料或翻建新房 （四）房屋赠与（非公益性赠与需缴纳土地增值税） （五）房屋交换（以支付补价的一方作为契税的纳税人，以差价为计税依据） 【提示】单位之间进行房地产交换还应缴纳土地增值税，个人之间互换自有住房免征土地增值税。 【政策要点】土地、房屋权属是否变更，是判断契税征与不征的关键。 【相关链接】把契税与土地增值税、印花税结合起来，掌握它们之间的异同点和关联性。 【例题·多选题】下列行为中涉及缴纳契税的有（　　）。 A.债权人取得个人抵债的房产 B.受赠方取得赠与的房产 C.被投资方取得投资的房产 D.子女继承父母房产 【答案】ABC 【解析】子女继承父母房产，属于法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。 二、纳税义务人、税率和应纳税额的计算　 （一）纳税义务人　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位包括企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 【例题·单选题】甲企业以一栋厂房对乙企业进行投资，办理了产权转移手续，下列说法正确的是（　　）。（甲、乙企业均为非房地产开发企业） A.由于没有进行货币交易，所以双方均不需要缴纳契税 B.由甲企业缴纳契税 C.由乙企业缴纳契税 D.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税 【答案】C 【解析】以房产投资的，由产权承受方缴纳契税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转移到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 （二）税率：3%-5%的幅度比例税率。 （三）应纳税额的计算 1.计税依据 征税对象 纳税人 计税依据 应纳税额 国有土地使用权出让 买方 成交价格 计税依据×税率 土地使用权出售 房屋买卖 土地使用权及房屋赠与 受赠方 参照市场价格核定 土地使用权及房屋交换 支付差价的一方 差价 【例题·单选题】居民乙因拖欠居民甲l80万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（ ）。（2010年）　　A.居民甲应缴纳契税1万元　　B.居民乙应缴纳契税1万元　　C.居民甲应缴纳契税10万元　　D.居民乙应缴纳契税10万元 【答案】C 【解析】抵债房产的计税价格=180＋20=200（万元），居民甲应缴纳契税=200×5%=10（万元）。 【提示】 （1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 （2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 （3）个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。 2.应纳税额的计算 三、契税的税收优惠 （一）一般规定 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （二）企业改制或重组优惠 契税征免税特殊规定 业务分类 具体行为 优惠政策 公司制改造 非公司制企业整体改建，改建后的公司承受原企业土地、房屋权属 免征 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司改