20140622_公寓销售知识培训.pptx

中惠壁珑湾公寓知识培训;目录;从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。 ;从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。;功能复合的公寓产品;年 限 商务公寓：土地使用年限50年，不可以签户口。 住 宅：土地使用年限为70年。; （1）普通公寓（居住型公寓） 用地性质 一般为住宅 产权类型 公寓 产权年限 70年 产品特点 户型面积小，30~60平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额 外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平 ; （2）商务公寓 用地性质 一般为综合性用地（商住）或商业用地 产权类 商务公寓 产权年限 根据用地性质而定，50年或40年 产品特点 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，部分城市可注册公司 价格相对写字楼较低首付最低可达2成， 按揭可达20-30年（如深圳） 产权性质为商务公寓，非纯写字楼;PART2：公寓类型;PART2：公寓类型;用地性质 一般为商业用地 产权类型 公寓或商务公寓 产权年限 根据用地性质而定，40年 产品特点 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租 不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式 服务，因此物业管理费也较高;PART2：公寓类型;【公寓类型对比】;公寓的目标客户及功能要求;PART3：商务公寓特征及用途;商务公寓——用途比较;公寓产权大致归纳为三类 出租型 它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓； ② 自住型 公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，购买者主要用于自住;PART5：公寓产品特性;【价值一】跳高户型：层高4米以上，LOFT公寓的层高可以达  到5.6米，一层变两层是对客户杀手锏; ;【价值三???高回报率：区位优越，配套完善，装修豪华，升值前景和租金都高于一般住宅;【价值四】不限购不限贷：当前限购限贷政策的影响，抑制投资需求，公寓的不限购不限贷政策无疑受到了投资者的青睐;【价值五】可注册公司：公寓用途既可居住也可以办公，可作为办公场所注册公司;【不足一】年限短：土地出让年限只有40或50年，到投资者手里的使用年 限就更短，是影响投资者购买的重要因素;【不足二】户型不佳：碍于公寓楼层多户型的设计，在使用率、朝向、户型结构方面不如一般住宅;【不足三】首付高：比例3到5成，高于一般住宅，且无利率优惠，贷款年限较短，不利于顾客购买;【不足四】不通气：无管道天然气接入，使用灌装煤气的成本较高，会给后期住户带来不便;【不足五】税费高：水电煤气的费用高于一般住宅，增加住户的居住成本;【不足六】投资风险：公寓的土地和开发成本较高，最终的出售价格也较高，由于本身的购买成本较高，压缩后期的升值空间;【化劣势为优势】扭转产品抗性;【客户类型】公寓是外国的舶来品，外国高收入群体对公寓的接  受程度较高，另外一部分就是国内的投资者;THE END ,THANKS