成本法估价中建筑物成新确定浅议.pdfVIP

成本法估价中 ≥建筑物藏溯黼 浅议 ◆ 李延来 成本法是在目前房地产市场正常交易案例难以 用房，产权L~,-f房屋维修、养护正常，测算其积算价 取得、房屋租金调查资料不全等条件下对办公楼、学 格构成为： 校，医院等房地产进行估价的主要方法，也是适合小 1、 土地取得费用 型估价项目，快速估价的主要方法。 (1)征地和房屋拆迁安置补偿费2 0万元； 近年来通过与同行的互相交流，感觉列原有的 (2)土地使用权出让金5 0万元； 重置成本法已经不适合现代估价要求。第一，这种估 (5)有关土地取得的手续费及税金1．6 5万元； 价方法不符合 《房地产估价规范 ，其成新确定没有 楼面地价2 5 8．2 5元／平方米。 法律依据；第二，原有公式中将土地价值予以折旧， 2 、 开发成本 不符合科学性，也没有理论基础；第三，不能正确反 (1)勘察设计和前期工程费)0 0．0 0元／平方米； 映房地产公开市场价值，有些估价结果与市场价值 (2)基础设施建设费9 0．0 0元／平方米； 偏差过大。基于上述原因，建议估价人员逐渐淘汰原 (5)房屋建筑安装工程费8 0 0．0 0元／平方米； 有重置成本法，启用规范中标准成本法。但是，标准 (4)公共配套设施建设费6 0．0 0元／平方米； 成本法估价中建筑物成新确定这一环节对估价结果 (5)开发过程中的税费2 6．5 0元／平方米； 5 公正与否至关重要，估价人员能否准确把握成新确 、 管理费用4 0．0 0元／平方米； 定的基本要领是估价结果公正、客观、合理的关键， 4、 投资利息8 5．0 0元／平方米； 也是体现估价人员业务水平的重要因素。 5、销售费用4 0．0 0元／平方米； 目前，笔者认为在成本法中对国有土地使用权 6、 销售税金8 0．0 0元／平方米； 价值按使用期限进行修正，对建筑安装工程费才能 7、 开发利润1 6 0．0 0元／平方米； 按成新进行折旧，其他因素不应扣除折旧，具体操作 合计：全新房地产价值为1，7 5 9．75元。 方式举例说明如下： 很多估价人员根据估价对象已使用1 0年的情况， 例：经调查估价对象房屋建于j 9 9 5年，已使用 直接在其全新房地产价值的基础上采用2 0％的折扣 1 0年，建筑面积2，0 0 0平方米，砖混一等非生产办公 率或0．8的成新率，计算得出估价结果1，7 39．75× 2007 5机 53 (卜20％)=l，391．80(无)。笔者认为，这种简单的 置 用均按1 00％计算价值，综合成新率为54％×90％+46％ 成本法计算出的结果不够准确。 ×l 00％==94．6％。以此综合成新率乘以房屋建设成本再 (1)E式中全新房地产价值中含有国有土地使 加上楼面地价即可得出估价结果，即：258．25+(1739．75 用权价值，国有土地使用权虽然也有使用期限的限 258．25)×94．6％=l659．95(元／m )。 制，但不应与房屋同时折扣。因为不同类型的土地 虽然 述两种计算方法在最后的估价结果中会 使用权其使用期限不同，有的估价对象甚至还