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第三章 建筑物区分所有权;;;;;;;第一节 建筑物区分所有权概述;（二）建筑物区分所有权性质 1、一元论说： （1）专有权说：建筑物区分所有权即区分所有人就其专有部分所享有的权利。 （2）共有权说：建筑物系由区分所有人全体共有。 2、二元论说：专有部分所有权+共用部分持分权 3、享益部分说：将专有部分和共有部分二者合并，称为“享益部分” 4、三元论说：专有权+共用部分持分权+成员权——德国法学家贝尔曼倡导;（三）立法采三元论说 建筑物区分所有权：指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所产生的成员权等三要素所构成的特别所有权 。 《物权法》第70条..\法律法规1\中华人民共和国物权法.doc;二、建筑物区分所有权的特征 1、复合性:建筑物区分所有权=专有所有权+共用部分持分权+成员权 2、专有所有权的主导性: （1）取得专有权即取得共用部分持分权和成员权，转让专有权，持分权和成员权视为一并转让; （2）专有所有权的大小，决定区分所有人共用部分持分权和成员权之大小; （3）成立登记上，往往仅登记专有所有权。 3、一体性:三项权能必须结为一体，不可分离 4、权利主体身份的多重性;三、区分所有权的类型 1、纵切型（纵割式）区分所有权 ——一般连栋式或双并式分间所有建筑物。 2、横切型（横割式）区分所有权 ——将一栋建筑物作横的水平分割。 3、混合型（混合式）区分所有权 ——上下横切、左右纵割分套所有的建筑物。;四、立法模式 1、民法模式：以瑞士、意为代表，在民法典中设专章规定; 2、住宅法：主要为英美法系国家所采用，即通过制定住宅法，对一切类型住宅的所有、租赁关系进行调整; 3、建筑物区分所有权法模式：进行专门立法，德、日、奥地利等国。;第二节 区分所有权客体;2、须具有使用上的独立性 （1）不需其他部分辅助即可使用。 （2）每一专有部分具有和其他建筑物一样的独立的经济效用。 3、通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。;二、专有部分的范围（四种学说） 1、中心说（壁心说）——达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。;墙体的中心线;; 2、空间说——限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间 。 3、最后粉刷表层说——专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表层部分 。;4、壁心和最后粉刷表层说 （1）在内部关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分； （2）在外部关系（如买卖、税金）等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线。;三、共有部分 （一）共有部分的界定 指区分所有人所拥有的单独所有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物。;（二）共有设施 1、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 2、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 4、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。;专有部分;（三）停车位的特殊规定 1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。;（四）共有部分法律属性 各国立法均将建筑物的共用部分推定为各所有权人共有，但对于共有性质，看法不一。 （1）共同共有说。 （2）按份共有说——份额，根据其拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定。;第三节 区分所有权内容;（二）业主的义务 1、业主对其专有部分的使用不得违反区分所有建筑物的使用目的; “住改商”问题：《物权法》解释第10、11条..\法律解释\物权法司法解释.doc 2、对其专有部分的使用不得妨害其他业主利益; 3、不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构。;二、业主作为共有权人的权利与义务 （一）业主作为共有权人的权利 1、有权按共用部分用法使用共用部分; 2、业主有权分享共用部分的收益; 建筑物维修资金，属业主共有。经业主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使