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2017-6-25 1 湘湾首府6、7栋价格策略报告 2017-6-25 2017-6-25 2 项目总体介绍 湘湾首府—17万平米高品质社区 总用地主要经济技术指标(㎡) 规划总用地 46671 住宅面积：130794.43 容积率2.9997 占地面积46671 建筑密度 20.4% 总户数1133 停车位地下 848个，地面70个 绿地率 37.78% A4 2017-6-25 3 入市产品分布 本次价格报告研判对象为二期一批住宅部分 （6、7#的171套房源） 一期住宅 1、2、3、4、8栋共计417套 二期一批6、7 #171套 二期二批9、10、11、12、13、14#501套 2017-6-25 4 二期二批产品解读 户型名称 户型种类 所属楼栋 面积(㎡) 数量（套） 所占比例 合计占比 K 四房两厅 7号楼 137.55 40 23.39% 70.17% M 三房两厅 7号楼 110.6 40 23.39% L 三房两厅 7号楼 114.97 40 23.39% F1 四房两厅 6号楼 141.93 17 9.9% 29.83% E1 三房两厅 6号楼 118.51 17 9.9% G1 三房两厅 6号楼 119.42 17 9.9% 合计 171 项目二期一批户型数量占比顺序为：K=M=L＞F1＞E1＞G1 二期二批主力户型为110~120㎡三房，为市场需求主导户型 中三房 四房 小三房 2017-6-25 5 报告整体思路 目标的梳理 价格制定背景 核心均价推导 价格表形成 推盘策略及出街均价 2017-6-25 6 思路导图 价格制定背景 核心均价推导 价格表形成 推盘策略及出街均价 目标的梳理 2017-6-25 7 目 标 ——在充分保证销售率的前提下实现价值最大化 价格目标： 低开高走，在保证销售率的前提下稳步实现价格攀升，追求项目价值最大化； 速度目标： 在定价合理的前提下，6、7开盘期间销售40%（68套），3个月之内完成 整体70%（累计120套）的销售； 回款目标： 开盘当月回笼资金约2000万元； 品牌目标： 二期一批单位销售塑造湘湾首府良好的市场形象，为后期二批的销售及价值最大化奠定基础。 2017-6-25 8 目标下的问题 1.国庆将至，竞争楼盘产品将会相继入市，潜在客户的可选择性增多在客户观望比较的形势下，如何确定二期一批单位的核心均价及入市价格，实现项目价值最大化？ 2.采用何种推售策略，实现二期一批开盘套数目标和稳健的销售速度？ 2017-6-25 9 思路导图 目标的梳理 核心均价推导 价格表形成 推盘策略及出街均价 价格制定背景 宏观大势 市场竞争 产品分析 客户分析 2017-6-25 10 2016宏观大势 国家政策回顾 2017-6-25 11 政治局：或着手抑制资产泡沫 7月26号，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫。这被业内认为指向房地产行业。 政治局会议的态度表达了高层要给房地产降温的决心。基调一定下来，下半年的楼市不好走了。 楼市迎来五大地雷 证监会：再融资收紧 7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。 随着监管力度的加强，房企加杠杆的行为将被打压，土地市场也将有所降温。 2016宏观大势 国家政策回顾 2017-6-25 12 银监会：银行风控加强 7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。 理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。 保监会：不做野蛮人 7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。 在今年上半年全国诞生的“地王”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。 2016年宏观大势 2017-6-25 13 国家政策回顾 财政部：房地产税在来的路上 7月23日，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将义无反顾推进改革。 虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了监管层的决心。 此外，各地方政府从多方面释放收紧信号。单单7月这一个月内，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地产信贷防控，深圳首套房利率普遍上调，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。 2015年后的一线城市和部分二线城市暴涨，则纯粹的是货币现象——过量信用货币的流入推高了房价，房子已基本脱离居住的