天水弘浦可行性研究调查报告.doc

天水弘浦·幸福广场开发可行性研究报告 第一章 总论 项目名称及承办单位 项目名称：天水弘浦·幸福广场 项目承办单位：洪泽盛浦房地开发有限公司 承办单位概况： 洪泽盛浦房地产开发有限公司于2008年5月21日经江苏省洪泽县工商行政管理局批准成立，房地产综合开发资质为：暂定二级（申报核批中）。 公司经营项目：房地产开发、销售和房屋及房屋设施租赁的有限责任公司，注册资本金4000万元人民币，法定代表：张才良，公司注册地址：洪泽县城东风路人民医院对面。 预期目标 项目定位： 本项目建造以大型商业及综合购物、休闲娱乐、餐饮服务为主，高层高档住宅为辅的住宅小区，并配以一定的公益公建设施。项目单体建筑分为10幢（其中21层3幢，17层7幢），总建筑面积16万平方米（其中商业面积约5万平方米，高层住宅约为9万平方米），公益公建3万平方米（含地下建筑面积1.3万平方米，停车泊位672个，会所1120平方米，公厕及其他配套设施等）。综合容积率2.65 ，建筑密度40.3 %，绿地率20 %， 项目建设目标： 加速洪泽县经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的设计理念，项目将建成洪泽县城乃至引领周边县区的配套设施先进，环境理想的商住小区。 项目建设符合淮安市对洪泽县建设的精神，国家继续实行扩大内需，拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地开发项目贷款的限制，解除了房地开发企业禁令，更加坚定的房地产业发展的信心。洪泽县政府加大对房地产业的投入，洪泽房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥。 价格定位目标： 按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。 项目提出理由 有利于促进地区经济和社会发展，对提高居民居住生活质量，改善洪 泽投资环境，增加对外招商引资吸引力有着重要的现实和历史意义；有利于增加社会财富，并为业主获取合法利润。 国内及洪择县国民经济继续快速稳步地发展，保持了较好的态势。工业化与城市化进程的加快，给房地产的快速发展提供了一个很好的契机。同时，职工收入的连续不断的提高，生活水平的不断改善，为房地产创造了广阔的市场。就项目所处地的洪泽县城商业集中闹市区而言，其经济发展速度更是迅速而协调，入住人口的不断增加，为项目的实施提供了不可多得的机会。因此，“天水弘浦·幸福广场” 开发项目，是切实可行的。 项目建设规模及资金筹措 基地占地面积52051.07平方米(合约78.08 亩)。 根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位已以有资金投入，并支付15000万元（含政府回购房款）买得该地块的开发权，至2008年6月末已缴土地款7500万元，进行房地产开发。其余建设资金由建设单位自筹解决。 项目选址及建设条件 项目基地位于洪泽县城东风路人民医院对面（洪地NO:2008G014号地块，老体育场）。东至农水新村东界，南至浔河路，西至涧小路，北至东风路。该地块长方形，地势平坦，处于老城区商业贸易集中区域，市政基础配套完善，适合本项目建设。 项目方案设计 本项目作为当地政府的重点形象工程，政府及城建、规划等政府部门一同参与项目的总体规划及项目定位。工程规划总体指导思想是立意新、起点高、意识超前、功能完备、设施先进、环境优美、布局合理，同时又能和区域内已有的路网和住宅建筑群融合，体现绿色，安全、舒适便捷、现代的住宅建筑特点。 总体规划应综合多方面因素，从地域文化、用地区域位置、现代住宅理念、基地自身生态以及自身的功能关系出发，力求规划布局合理明确，各项公用和服务设施齐全，以适应广大居民日益提高的对环境、条件、设施的要求。不但要使小区建成后环境幽雅，交通便利，而且更要使小区具有一个更好的人文环境，以满足居民在精神方面不断提高的需要，使小区规划更具有文化品位。 项目实施进度 本项目建设期约为2年，2008年12月完成全部前期工作，2009年3 月前工程正式开工，2011年3月30日全部建成。 第二章 需求分析 洪泽县地处江苏省西北部，西依洪泽湖，与泗洪、泗阳隔湖相望，东挽白马湖，与楚州、宝应、金湖水陆相依，南临淮河入江水道，与盱眙毗邻，北濒苏北灌溉总渠，与清浦接壤。东西长63公里，南北宽39.4公里，水陆总面积1394平方公里，其中水域面积757平方公里，陆地面积637平方公里，除洪泽湖西岸不连片低丘、南岸垄岗及西顺河冲积平原外，皆为黄淮冲平原。地势西高东低。全县最高点在老子山，高程51.5米。最低点在白马湖区，高程5.1米。辖12个镇，38.56万人，区划面积1394平方公里，其中水面733平方公里。地势西高东