清远项目可行性研究调查报告初搞.doc

清远项目可行性研究报告初稿（二00七年九月） 第一章 总论 1.1 项目背景和概况 1.2 主要经济技术指标 用地总面积为7213.67 平方米 （未报规划要点） 第二章 项目开发投资环境与市场研究 2.1 项目开发的政策环境 2.1.1城市市发展战略和规划 清远于1988年1月7日经国务院批准设立地级市，同年2月28日正式挂牌成立。现辖清新县、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县和清城区5县1区，并代管英德、连州两个县级市。总面积1.9万平方公里，总人口387万人。 面对世纪之交的新形势，清远市旗帜鲜明地提出实施工业化、城市化、市场化和后花园四大发展战略，掀起了“二次创业”高潮。 2003年2月起，清远市正式委托省规划院在概念规划方案的基础上对《清远市城市总体规划》进行修编。经多次向市委市政府领导和市规划委员会汇报，征求各方的意见，省规院修改完善了总体规划修编纲要方案，并于2005年5月17日通过了省建设厅组织的专家评审。 规划方案原则确定了清远市中心城区“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的城市性质定位和“两轴三组团结构”的空间结构。 今日，清远的良好地区形象已日益深入人心，招商引资势头迅猛，经济社会发展加快。 2.2 项目开发的市场环境 2.2.1楼盘现状 2000年以来，清远市政府采取了一系列措施促进房地产市场的持续、健康发展。房地产业已成为清远市经济发展的主要产业。 清远房地产市场的持续升温吸引了大批外地投资商的加入。据悉，清远市场大型房地产项目全部为外地投资商开发，项目规模也由以前单体楼开发发展成成片开发。与珠三角房地产市场相比，清远房地产市场还属于起步阶段，房地产开发、经营、管理整体水平需要全面升级 近几年来，清远市住宅小区的价格以每年每平方米200元至300元的幅度上涨，特别是近两年上涨幅度均超过了百分之十以上。住宅小区价格上涨的原因：一是土地出让全面实行招拍挂导致土地成本增加；二是建筑原材料涨价；三是银行提高贷款条件，项目融资成本提高；四是近两年来，商品房市场需求旺盛，市民追求高品质住宅，推动房价上涨较快；五是开发热点的江景楼盘对价格的拉动和较大的心理影响。 (需进一步调研及分析) 2.2.2未来发展趋势 1、土地政策继续从严。 2、中央及地方政策都在继续加强和改善宏观调控，继续控制固定资产规模的过快增长，控制固定资产投资总规模过快增长，这些都将使清远房地产市场走向健康持续发展的轨道。 3、清远政府近年来实施“三化一园”发展战略，强力拉动房地产开发、消费升温，直接推动了房地产市场的发展。 4、清远城市化进程加快，促进房地产市场持续、健康、稳步发展。 5、购房需要将进一步加大，外地人来清远购房比例将会提升，清远正在全力打造成为国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，吸引外地人来清远置业。6、旧城改造速度加快，积极推进货币化分房，扩大住房补贴覆盖面，促进购房消费增加。7、外地品牌企业挺进清远开发，竞争日益激烈。8、房地产经营更加科学、开发更加专业化、营销方式更加先进。 9、产品品牌开发将呈现集中化的倾向。 10、土地实施“招、拍、挂”后，地价攀升，成片开发是节约成本的重要方式。 11、市民对住宅品质要求不断提高，在追求舒适性的同时，更加关注小区管理、环保健康等细节。 12、纵观清远房地产市场，绝大多数楼盘建筑外形落后，户型设计不尽合理，称得上精品住宅屈指可数。 (需进一步调研及分析) 2.2.3目前市场结构分析 从物业类型看，小高层、高层住宅是市场供求的主体。 (需进一步调研及分析) 第三章 项目场地分析与总体构思 3.1 项目用地位置与区域总体环境分析 3.1.1 城市规划概述 （城市规划图及分析） 3.1.2 用地环境分析 （场地区位图及分析） 3.2项目周围的交通环境及车行入口分析 （周围交通流线图及分析） 第四章 规划要点与用户需求 4.1 解读规划设计要点 4.1.1 规划设计要点 用地单位 用地位置 清远E4000006 地块编号 用地项目名称 用地性质 商住用地 总用地面积：7213.67 M2 其中：建筑用地面积： M2 绿地面积： M2 道路用地面积： M2 其他用地面积： M2 建设用地项目规划设计满足下列要求 面积计算 一 按建设用地 指 标 1、建筑容积率≤ 3、建筑间距：符合规划标准与准则 2、建筑覆盖率≤ % 4、建筑高度或层数： 米 5、建筑面积： m2 其中： 商业 平方米，办公 平方米。