2012年5月份 万宁国税局房地产企业企业所得税汇算清缴.pptVIP

房地产开发企业 企业所得税汇算清缴（2011） 主讲：崔晓宇 （高校讲师、法学硕士、中国注册税务师） 讲授内容 1、收入的税务处理 2、成本、费用扣除的税务处理 3、计税成本的核算方法 4、案例分析 1、收入的税务处理 预售收入 实例导入 房地产经营开发企业预售商品房取的收入，如何进行税务处理与会计处理？ 预售收入 会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转。 收到预收款： 借：银行存款 贷：预收账款 缴纳营业税 借：应交税费—应交营业税 贷：银行存款 预售收入 确认收入时： 借：预收账款 贷：主营业务收入 结转成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品 按配比原则结转营业税金 借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交营业税 预售收入 涉税政策 国税发［2009］31号文 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房 地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售 收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品 的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 （权利）之日，确认收入的实现。 预售收入 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 预售收入 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 手续费如何在税前扣除？ 预售收入 依据财税［2009］29 限额扣除: 合同确认的收入金额的5% 受托机构资质 支付方式：转帐（个人除外） 签订委托合同 提示：企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用 预售收入 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 预售收入 行纪合同：以买断价格为准 居间合同：买断价格与协议价格孰高 三方会签：买断价格与协议价格孰高 销售收入确认时间：收到代销清单 视同销售 实例导入 1、房地产企业将其开发产品用于自身的办公用房 2、房地产企业将其开发产品用于支付拖欠的工程款。 视同销售 涉税政策 国税发［2009］31号文 第七条 ?企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 　　 视同销售 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 第二十四条?企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 视同销售 会计核算 例：某房地产企业将成本为100万、公允价值为150万的开发商品用于债务重组抵债190万元，如果不考虑营业税以外的其他税费，如何进行会计核算？是否涉及所得税纳税调整？ 借：应付账款 190 借：主营业务成本 贷：主营业务收入 150 贷：开发产品 营业外收入 40 2、成本、费用扣除的税务处理 1、 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 成本对象总成本=直接成本+共同成本+间接费用 直接成本=土地成本+建安成本 2、成本、费用扣除的税务处理 共同成本=基础设施+公共配套设施 成本对象总的可售面积=建筑面积-不可出售的独立公共配套设施。 2、企业将已计入销售收入的共用部位、共用