房地产估价总复习2011.6.10.pptVIP

房地产估价 复习要点 复习要点 6、市场比较法的概念、理论依据、适用范围 （1）市场比较法的概念（P86） 指将估价对象与同一供应圈内在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。是《房地产估价规范》中要求首选的评估方法。 用市场比较法评估的测算出来的价格，通常称为比准价格。 复习要点 复习要点 （3） 适用条件（P87） 1）房地产市场发达、活跃和完善的国家和地区 2）具备充足的市场交易资料 数量充足：要求掌握10个以上交易实例资料，其中至少3个具有较高可比性的交易实例。 资料可靠：需对交易实例资料的完整性和准确性进行审核 质量保证：交易实例具有可比性和替代性 3） 具备丰富估价经验的估价人员 复习要点 （4）适用对象（P87） 市场比较法适合哪几类房地产？ 市场比较法估价步骤 复习要点 8、 建立价格可比基础 （P93） （1）建立价格可比基础 （2）计算比准价格 复习要点 复习要点 比准价格求取方法 （1）直接比较修正公式（P107） 复习要点 （2）间接比较修正公式（P65） 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2008年7月1日至2009年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2009年11月1日则每月递减0.5％，而从2009年11月1日至2010年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2010年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 复习要点 （2）净收益和收益率每年不变 纯收益、还原利率及收益年限的确定 a、土地使用权年限经济寿命 若不续期:使用年限即为土地使用权年限 若续期:先根据土地使用权年限确定收益年限，再加上经济寿命超出土地使用年限的建筑物剩余使用年限价值的折现值。 b、土地使用权年限经济寿命 先根据剩余经济寿命确定收益年限，再加上土地使 用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值 的折现值。 a、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 b、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 复习要点 15、重新构建价格（P160） 重新购格建价是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所需要的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 （1）土地重新构建价格 (P167) 投资利息 =开发利润/（土地取得成本+开发成本） =开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息） 16、 建筑物折旧的含义和原因(P169) （1）含义 折旧指由各种原因所造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。 注意与会计折旧的区别 17、 建筑物折旧年限法的求取方法（P171） 例题 18、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。 （2）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。 （3）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 若土地出让合同中约定可续期，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧 （3）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 若土地出让合同中约定不可续期，应按照建筑物经济寿命减去晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧 例 题 （2）适用的估价对象 （3）假设开发法的使用要点 ·封面 ·目录 ·致委托人函 ·估价师声明 ·估价的假设和限制条件 ·估价结果报告（“估价产品”的最主要部分共十三项） ·估价技术报告（“估价产品”的核心部分共七项） ·附件 复习要点 复习要点 5、重置价格与重建价格 6、综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 7、自然寿命与经济寿命 10年后出让 建筑物经济寿命55年 15年 土地使用年限60年 估价时的采用的经济寿命是55年 复习要点 建设期3年 建筑物经济寿命60年 23年 土地使用年限40年 估价时的采用的经济寿命是60年 复习要点 建设期3年 建筑物经济寿命60年 23年 土地使用年限40年 估价时的采用的经济寿命是37年 复习要点 5年后出让 建筑物经济寿命60年