南京软件园(西区)开发建设实施规划.v7.1.2013年8月28日.pptxVIP

南京软件园（西区）开发建设实施规划Nanjing Software Park Developing and Constructing Plan;卷 首 语;;;5;6;7;1.4 技术路线;9;;;愿景;13;;2.1 规划解读;;17;;;2.1 规划解读;21;22;;2.3 问题界定;;南京再创管理顾问有限公司;南京再创管理顾问有限公司;南京再创管理顾问有限公司; 规划统领 规划先行、规划即法 空间、产业规划融合 产业引导空间规划 ?; ;在园区的规划过程中，应将物质空间规划与产业经济规划相结合，将实现空间的“体“与经济的“魂”合二为一，避免经济、空间各说各话，魂不附体、两张皮的问题。 南京软件园自1999年成立以来，已经历多轮发展战略规划及空间规划。软件园（西区）作为新开辟的软件发展高地，目前也已经完成园区的控制性详细规划及城市设计。 空间的构想如何落地，需要从产业层面考量本园区的建设是否能够满足软件产业的发展需要，需??学计划园区的开发时序，对园区开发进行资金平衡策划，从而保障其顺利开发。;;;收支平衡是软件园能够顺利开发的前提。软件园（西区）启动区预计总建设面积146万平方米，总投资额达到67亿元（其中未考虑开发时序和资金成本），为实现项目收支平衡，达到经济可行性，必须基于收入来源，打造园区盈利模式。因此，按照项目系统平衡的思路，对本项目的所有收入（B）和支出（C）进行梳理，按照土地整理、资源开发和产业运营对园区的收支结构进行分层。;南京再创管理顾问有限公司;;软件园开发建设量巨大，若仅靠政府投入，会造成巨大的资金负担。因此，在建设主体方面，除了政府外，应通过各种形式和渠道，鼓励社会资本的投入，引导多元化的建设主体，包括产业投资商、房地产投资商等。 开发项目中，基础设施项目以政府投入为主，部分项目可以通过市场化途径完成，如一些市政项目可以通过特许经营方式实现市场化建设；产业投资类项目以招商引资为主实现建设；城市功能类项目中，除了政府项目外，建议通过吸引社会资本完成。 如上海紫竹高新技术产业开发区创业中心则是由闵行区政府、大学和紫竹高新区三方合作共建，由紫竹创业投资有限公司作为主体管理机构负责日常运行。;;FIDIC条款通过业主和承包商签定的承包合同作为基础，以独立、公正的第三方（施工监理）为核心，从而形成业主、监理、承包商三者之间互相联系、互相制约、互相监督的合同管理模式。 FIDIC通过制定、发行8种合同范本，致力于解决工程咨询行业面临的问题。;;建议以北京、广东、浙江、上海等沿海地区政府、国家级软件园、战略投资者和中央直属企业等为主要合作共建对象。;42;入园企业和项目必须符合《工业项目建设用地控制指标》、《全国工业用地出让最低价标准》等政策文件，主要标准包括投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标，并试行部分土地只租不卖。;运营模式是园区稳健发展的关键要素，将为软件园内企业带来独特的客户价值，提升软件园的收益水平，以规范化的运营机制提高软件园的管理效率，聚集软件园的关键资源并最大化发挥其作用，从而打造园区的核心竞争力。;45;软件园开发公司不同于政府，在承担园区开发建设任务的同时，也要考虑到自身的可持续发展。开发公司的可持续发展，依赖于园区运营能够产生持续的现金流。 未来，园区应调整观念，打造专业的“软件产业园开发商和综合服务提供商”，推动园区管理运营模式由“土地招商”（地主模式）向“土地招商+自持物业+产业投资+综合服务”（房东模式）转变。软件园开发公司的任务应当是为园区开发产业载体和服务平台，保障产业的入驻并提供全方位的综合服务。 开发公司在具体运作过程中，应突破仅依赖土地出让收益的原始收入模式，争取园区开发中土地整治、资源开发、综合运营三层收入来源。应高度重视投资项目盈利模式的构建，确保实现资金平衡，提高自身造血功能，避免走一般投融资平台重投资建设轻资金平衡的老路子。;建议南京软件园后期发展成熟、规模扩大以后，创新体制机制，用事业部制合理优化园区治理结构，构建强大、系统的软件园开发运营体系，形成土地一级开发、市政公用设施、科技地产开发经营、多元化服务等四大支撑板块，并成立相应的事业部。同时，根据“规划、融资、建设、运营、管理”五大环节，开发公司下设规划部、财务部、建设部、招商部、管理部五大职能部门。 对于软件园开发公司“软件产业园开发商和综合服务提供商”的定位，未来软件园应实施“科技地产开发为主体，积极培植科技设施经营，强化科技企业股权投资”的发展战略。;;4.建设融资与项目管理;;投资计划源自产业需求。预计到2018年，软件园（西区）将支撑起 3.75 万人的就业环境。园区产业氛围将随着产业发展而变化，区内各类物业的投资面