海安市场风险预警2011.11.08.ppt

| 奇正地产机构 | 一、我们所面临的宏观环境 必威体育精装版政策信息汇总 政策持续趋紧、短期内不会松懈，多数开发商资金面临枯竭 市场调控6-8个月内不会出现明显松懈，信贷、保障房、限购及未来的房产税推行全国对于市场冲击持续加大，多数开发商资金出现短缺危机 年内几乎无贷款发放，对于开发商冲击较大，资金短缺普遍寻求降价 9月5日国有五大行及邮储银行开始上交保证金存款的准备金，开始其他银行也要上交。央行此举骤然收紧资金面，相当于数次上调存准率，冻结资金逾9000亿元。反映到市场层面，中秋节前后，多家银行暂停房贷受理业务，全面转向企业贷款及个人抵押贷款，建行一家支行的房贷经理要客户做好等半年再放款的准备。目前海安银行商业贷款农行贷款利率上浮16%，建行上浮10%，信用社上浮50%。信用社商业贷款首付上调60%，购房成本明显增加。 货币政策持续从紧 限购名单继续扩充、南通面临限购可能，海安市场几乎无影响 11月1日起，珠海将实行限购政策，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。同时，报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的。 珠海11月1日限购 新盘限价11285元/㎡ 房产税逐步推行全国多个城市，部分投资性需求被抑制 长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。目前在上海和重庆已经开始进行房产税的试点，下一阶段针对我国房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施，使其进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。 楼市调控长效措施正在酝酿 房产税将加快推进 限购政策内1-2年不会取消，并有继续加深态势，海安市场影响较小 人大常委会提出楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法，住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，试点的进程是先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。如果信息系统建立完成，并把银行系统、财政系统、税务系统、公安系统等相关信息进行统一，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。 住建部：城镇个人住房信息完善后将取消限购 未来1-2年内保障房入市，冲击中低端市场，部分低收入刚需客户被分流 十一届全国人大常委会第二十三次会议27日上午召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。“十二五”末以后中国住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。 住建部：住房保障方式将逐步转到货币补贴为主 政策调控继续严格执行，短期内（6-8个月）不会出现松懈，市场持续观望 温家宝29日主持召开国务院常务会议指出要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整；加快推进保障性住房建设。 温家宝：巩固房地产调控成果，调控继续严格执行 对于海安市场影响 详细内容解读 必威体育精装版政策要闻 相比低位的08、10年，11年整体成交将为近6年最低 “金九银十”成交均创6年来最低，10月为春节假期外全年成交最低一月 2006-2011年公寓成交情况 整体形势：截止9月，11年公寓共成交500万方，完成2010年总量的63%； 目前形势：传统“金九”近6年最低、秋季房展仅成交203套、“银十”首周同样近6年最低； 2010.8-2011.11上海住宅市场成交走势 供应方面：新增供应面积60.3万平； 去化方面：10月总计成交面积45.7万平，连续三月成交出现下降，为近六年的最低值 目前成交仅为去年的63% 连续三月成交出现下滑，10月成交处2-3月份外为全年最低 上海住宅市场“惨声”连连，已无“金九银十”现象 12.8% 13.9% 14.7% 11.7% 20.6% 价格降幅 12850 159726326 122 12430 安亭汽车城 嘉定 新城尚上城 19787 252964701 231 12784 淞南高境 宝山 美岸栖庭 13954 199238150 163 14278 嘉定主城区 嘉定 风荷丽景尚城 44133 1382904739 144 31335 外高桥 浦东 仁恒森兰雅苑 18263 800951382 424 43856 大场 宝山 金地艺境城 均价(元/㎡） 总金额 总套数 成交面积（㎡) 板块 区域 名称 9月上海住宅成交排名 23.4% 23.9% 46.2% 20.5% 22.9% 价格降幅 13045 107.8 105 11321 嘉定主城区板块 嘉定 绿地秋霞坊 14501 123.5 129 15928 惠南板