第二章 房地产市场与其运行规律2 房地产市场指标.ppt

复习;三、房地产市场指标;供给指标;4.空置量 报告期末房屋存量中没有被占用的部分。报告期末已经竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，不包括报告期已经竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的建筑面积 5.空置率 报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例（10%的警戒线） 6.可供租售量 报告期可供销售或出租房屋 的数量 可供租售量＝上期可供租售量-上期吸纳量+本期新竣工量 某时点的空置量通常大于可供租售量 7.房屋施工面积 报告期内施工的全部房屋建筑面积 本期新开工的面积、上年开工跨入本期继续施工的面积，上期已停建本期复工的面积，本期竣工和本期施工后又停建的面积。 多层建筑应为各层建筑面积之和;8.房屋新开工面积 在报告期内新开工建设的房屋面积 以房屋的正式破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准 不包括上期跨入本期继续施工的面积和上期停建缓建而在本期恢复施工的面积 9.平均建设周期 指某类型的房地产从开工建设到交付使用所占用的时间长度 平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积 10.竣工房屋价值 报告期内竣工的房屋建造价值 包括房屋本身的基础等价值和作为房屋组成部分列入预算内的设备购置安装费，不包括工艺设备、购置土地、拆迁补偿等费用。;需求指标;5.个人可支配收入 ＝个人收入-个人纳税 6.个人可任意支配收入 指个人可支配收入扣除食品、水电、房租等基本固定费用后的余额。 7.人口数 8.城市家庭人口 9.就业人员数量和就业分布 10.商品零售价格指数 11.消费价格指数;交易指标;6.预售面积 报告期内仍未交付使用，但已签订预售合同的正在建设面积 7.房地产价格指数 ;第四节 房地产市场的特性与功能;二 房地产市场功能 配置存量房地产资源和利益 显示房地产市场需求变化 指导供给以适应需求的变化 指导政府制订科学的土地供给计划 引导需求适应供给条件的变化;第五节 房地产市场的运行规律;钨桐奇肿痹堡坎昭讼恫堪赘漏宝撤襄乏筋封孽执桩瞒幸渝赡阿仲韧赏索秒第二章 房地产市场与其运行??律2 房地产市场指标第二章 房地产市场与其运行规律2 房地产市场指标;二、房地产市场的周期循环;尉依椰浸坠贡凤杏谎赌惹贪冲镐菠袱统慨蔡书寇跨想狸湿恫为仿肉宫在怔第二章 房地产市场与其运行规律2 房地产市场指标第二章 房地产市场与其运行规律2 房地产市场指标;房地产市场的自然周期;房地产投资周期;复习;第五节 房地产泡沫与过热;房地产泡沫的成因： 土地的有限性和稀缺性是泡沫产生的基础 投机需求膨胀是诱因 金融机构的过度放贷是促成因素 过度开发 房地产过度开发，也成为“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 过度开发诱因：对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为、开发资金的易得性;房地产泡沫与过度开发的区别与联系 区别: 1.反应不同层面：过度反映市场上供给的增长速度超过了需求；泡沫市场价格偏离实际价值 2.危害不同：泡沫比过度的严重程度高危害更大 3.在周期循环中所处阶段不同：泡沫产生时市场还在上升；而过度出现市场开始下滑 4.参与动机不同：过热基于土地开发获得长期收益，泡沫表现为增加现期的购买，获得短期资本收益 联系: 这两者都是用来描述房地产实际价格与基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的表现。过热不一定就产生泡沫，但“过热”是市场产生“泡沫”的前提和诱因之一，泡沫必然会引起过度开发;房地产泡沫的衡量;政府制定干预房地产市场政策的原则 (一) 目标的确定性 使存量房地产资源得到最有效的使用 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 引导新建项目的位置选择 满足特殊群体的需要 (二)政策的连续性与协调性 (三)政策的针对性和导向性 (四)政策的公平性和效率 ;宏观调控房地产市场的手段： 1.土地供应政策 2.金融政策 3.住房政策（廉租房、经济适用房和市场价商品房） 4.城市规划的指导 5.地价政策 6.税收政策 7.租金控制 ;土地供应政策 核心是土地供应计划。科学的土地供应计划，应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也应该是透明的，能够为市场提供近期和中长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期 ，减少盲目竞争和不理性行为。 土地供应计划包括：年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，上盖建筑物的性质、建筑面积及所需的建造费用，预计的地价收入。 ;规范房地产市场行为的措施