房地产开发前期准备.doc

房地产开发的前期准备 -房地产开发中的拆迁和开工准备工作 房地产发展商在开发中的征地、拆迁工作是开发建设中的基础工作，它的涉及面广， 政策性强，应服从于城市建设，其规模应与城市的经济发展水平相适应。拆迁工作主要应 解决的问题是：①土地的权属处理；②城市房屋的拆迁工作程序；③拆迁工作的补偿与安 置政策。 一、土地的权后处理 土地的权属问题有两类情况。一类是征用国有土地，另一类是征用集体所有的土地。 前者只是按国家有关法定程序收回土地使用权，这只需对土地上附着物和房屋原住户、用 户拆迁安置即可。后者需首先改变土地所有制的性质，变集体所有制性质为国家所有制性 质，其次再改变土地的使用方式。 二、城市房屋拆迁工作程序 （一）提出拆迁申请 ＿房地产发展商因进行房地产开发需要进行房屋拆迁时，要向被拆除房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，并同时提交与建设项目有关的批准文件和拆迁计划及拆迁补偿安置方案。这些文件是审批拆迁申请的基本依据。 与建设项目有关的批准文件包括：经行政主管部门批准的建设项目立项批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有效的批准文件。 拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围、对象及实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费，补助费的预算情况，以及拆迁期限，具体时间安排等。 （二）房屋拆迁审批与房屋拆迁许可制度 拆迁主管部门收到拆迁申请和必要的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。主要审查申请人提供批准文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。 经审查批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。 拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的公安部门。公安部门接到通知后，要暂停办理拆迁范围内的居民户口迁入、分户。因特殊原因确需办理入户、分户的，如出生、军人复员转业、结婚等，应持必要的证明文件向拆迁房屋所在地的县级以上人民政府提出申请，经批准后，公安部门办理入户或分户，并通知拆迁主管部门和拆迁人。 冻结户口的目的是为了防止拆迁范围内被拆迁人的不合理增加，而造成补偿安置的困难。 （三）签订拆迁协议 拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务，其协议性质属于民事合同。 拆迁协议应包括补偿形式和补偿金额、安置形式、安置地点、安置房面积、搬迁过渡形式和过渡期限、违约责任及拆迁当事人双方认为需要签订的其他内容。协议签订后要报送拆迁主管部门备案。 （四）实施拆迁 拆迁工作的实施必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行，不得超越拆迁范围和拆迁期限。 拆迁的实施方式有三种，即统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。 1．统一拆迁。指由政府拆迁管理部门统～组织，由具有房屋拆迁资格并取得《房屋拆迁资格证书》的单位承担拆迁范围内的房屋拆除，被拆迁人的补偿安置和其他相关的建设前期工作。这种方式对实行统一规划、综合开发的项目和向外商出让土地的项目很有利，是政府鼓励采取的方式。政府可以作出统一拆迁的决定。 2．自行拆迁。由掌握拆迁政府、法规及具备拆迁技术的拆迁人实施本单位建设项目的房屋拆迁工作。自行拆迁应当到拆迁主管部门办理核准手续。未经核准不得实施拆迁。 3．委托拆迁。拆迁人委托具有房屋拆迁资格并取得《房屋拆迁资格证书》的单位承担其拆迁工作。接受委托的单位应当与拆迁人签订委托合同，并经拆迁主管部门签证。 三、房屋拆迁补偿与安置 （一）房屋拆迁补偿 1．补偿对象。房屋拆迁补偿关系到被拆迁当事人的经济利益。房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了～定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。应明确的是，补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人，而不是使用权人。所有权既包括公民也包括法人。 2．补偿形式。房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。 （1）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。产权调换的面积按照被拆除房屋的建筑面积计算。这是一种实物补偿形式。 （2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。作价补偿金额的计算，是按照被拆除房屋建筑面积