保障性住房融资需要有担保机制.pdfVIP

论 坛 近年来政府对住房问题重新调整了认识，城镇住房保障有大幅度 发展，公共投入增加迅速，但融资问题仍然没有得到有效解决。由于 中低收入居民，而公共住房的公益性与保障性注定了其投资必然是低 收益甚至负收益，依靠现有的市场化融资手段显然难以推进；因其数 制 机 保 担 有 要 需 资 融 房 住 性 障 保 量之巨大，完全依托财政资金来承担也不现实。可以说，如何为公共 住房建设提供有效和长期稳定的融资，是除了在落实土地供应之外， 在当前困扰我国住房保障事业发展的最大瓶颈。 为此，笔者建议尽快从开展住房公积金建设贷款的担保机制开 始，设立覆盖各类公共住房的担保基金或担保体系，促进保障性住房 建设融资的多元化渠道和良性发展。 贷款担保原理与国际经验借鉴 现在各方面对住房公积金支持保障性住房寄予很高期望。但社会 上也有很多担忧，尤其担心资金的安全。为了消除这些疑虑，也为了 保障性住房建设的良性发展，有必要为住房公积金的建设贷款设立专 杰 陈 用的担保机制。 贷款担保原理 所谓贷款担保制度，是指专业担保机构以第三方信用来保障放贷 人不因借款人违约而出现损失。住宅贷款担保由借款人以合法的房产 向担保公司进行抵押反担保，一旦借款人出现违约情况，担保机构先 从自己资产就贷款剩余款进行全额赔付给放贷人，放贷人的应有权益 得到全额或限额的偿付。之后担保机构获得贷款剩余主张权利，向借 款人追索。对于放贷人或放贷机构而言，有了担保的贷款，就无需多 虑违约风险，也不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积 极性，也会降低放贷成本。 虽然说住房贷款可以有住房作为抵押品，看似风险已经得到规 避，但住房贷款规模巨大，即使银行这样的专业金融机构，如果每次 贷款违约发生后都实际亲自去处理抵押品的封存与变卖，甚至为之专 门设立落实抵押权机构，那精力牵扯过多，风险管理成本实在过大。 尤其在我国，个人住房贷款出现违约时候，如果借款人只有一套自住 房，银行封存和变卖难度很大，违约损失很多时候难以全额追回。贷 款担保制度的产生，正是为了去除放贷机构的这种后顾之忧，通过自 身的专业化服务，来更全面保障放贷人贷款资金的安全如期回收。 55 论 坛 由于担保机构以自身资金和信用作为保障， 年时已经有93%的协会加入该基金，2008年 免除了原有抵押贷款模式下放贷机构的抵押 贷款担保余额为740亿欧元，年内新增110亿 权实现成本，贷款行为得到鼓励，贷款资金 欧元。在1988年又立法设立中央住房基金 的风险溢价要求降低，从而增进了全社会福 （CFV），这是一个住房协会的共同基金， 利。所以，贷款担保制度是金融产业链细化 由各个会员住房协会每年提取其租金收入的 的产物，金融服务价值链分解的需要，符合 1%作为资金来源，相当于一个应急储备，在 社会化分工协作原则。 住房协会发生一般性融资困难时第一个出面 住宅贷款担保体系是一些市场经济成 解决，当解决不了再求助WSW。此外，荷兰 熟的国家在发展住宅产业的过程中，不断总 政府还为住房协会贷款的担保提供反担保， 结经验教训，逐步建立和完善起来的。虽然 中央和市政府各承担50%。这样，由CFV- 各国的组织和运作模式不同，但都起到了提 WSW-政府担保所形成的三级担保网络，给 高中低收入阶层的住房购买力、促进住宅产 以社会租赁住房协会的融资有力保障，住房 业发展和分担金融风险的作用。对于住房公 协会财务成本长期保持在较低的水平