005第4章资金的时间价值研究.ppt

一.填空 1.小李每年年初存入1000元,按5%的年复利率计算利息,十年后获得的利息总额为______元。 2.王师傅年初存入银行1000元,假设银行按每年复利10%计息,每年年末取出200元,则最后一次能够足额(200元)提款的时间是____年末。 3.一项500万元的借款,期限为五年,年利率8%,若每半年复利一次,则年实际利率会高出名义利率约_____个百分点。 第四节 抵押贷款偿还模式及其计算 一、等额本金还款法 也称递减法，这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。 二、等额本息还款法 是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。 三、等比递增还款法 是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。 四、等额递增还款法 与第3种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。 一般来说，第1种、第2种方法适宜于收入稳定的成熟家庭，第3、4种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。 [例3] 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12％，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少? 33.48万元 案例计算（中国银行房贷新政） 主讲：莫贤发（副教授） 2015.7.30 教学内容： 1.资金的时间价值概述 2.现金流量的构成 3.资金时间价值的计算 4.抵押贷款偿还模式及其计算 教学要求： 理解资金的时间价值和现金流量的构成的内容。 掌握资金时间价值的计算和抵押贷款偿还模式计算。 重点难关：抵押贷款偿还模式及其计算。 4.1 资金的时间价值概述 一、 资金时间价值的含义及本质 很古的时候，一个农夫在开春的时候没了种子，于是他问邻居借了一斗稻种。秋天收获时，他向邻居还了一斗一升稻谷。 资金的时间价值 表现形式 利息 利润 红利 分红 股利 收益．．．． 货币作为社会生产资金参与再生产过程，就会带来资金的增值，这就是资金的时间价值。 300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了10kg的黄金。这笔财富，一直遗传到甲先生。 300年前，乙先生的老祖先将10元钱进行投资，他的后代子孙们并没有消费这笔财产，而是将其不断进行再投资。这笔财富一直遗传到乙先生。 谁更有钱呢 资金的时间价值是指资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而发生价值的增加，增加的那部分价值就是原有资金的时间价值。资金在运动过程中产生增值，这里的时间是指资金的运动时间，如果把资金积压起来，不投入运动，时间再长也不会产生资金的时间价值。 资金时间价值的大小取决于多方面的因素： 主要有：投资收益率，银行利率、通货膨胀率、投资风险因素等。实际上，银行利率就是资金时间价值的一种表现方式。 一、现金流量 在房地产投资分析中，将某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 二、现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，表示资金在不同时间点流入与流出的情况 第二节 现金流量的构成 300 400 时间 200 200 200 1 2 3 4 现金流入 现金流出 0 作图方法： 1. 水平线是时间标度，时间的推移是自左向右， 每一格代表一个时间单位（年、月、日）； 2. 箭头表示现金流动的方向： 向上——现金的流入，即表示效益； 向下——现金的流出；即表示费用； 注意： 1. 第一年年末的时刻点同时也表示第二年年初。 2. 箭线长短要适当体现各时点现金流量数值上的差异，并在箭线上方（或下方）注明其现金流量的数值。 3. 净现金流量 = 现金流入 － 现金流出 4. 现金流量只计算现金收支（包括现钞、转帐支票等凭证），不计算项目内部的现金转移（如折旧等）。 现金流量图的三大要素 流 向 大 小 时间点 0 1