龙湖地产投资管理体的系解读(汉锐2012年9.8).ppt

 龙湖地产投资管理体系解读;一、房地产行业投资环境分析与决策;1.目前国内房地产行业的投资形势;2010—2011房地产重要文件和调控目标;2011年房地产政策;2010—2011年限购程度和范围;保障房发展状况;调控政策与房产税;14家已公布2011年年报上市房企业绩及预期一览表 ;课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的奶酪在哪里？ 形势： 1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%—100%） 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产（对产品品质的追求，还是房地产发展模式的定位） ;未来10年地产企业的投资选择;4.城镇化与中小城市投资机会分析 ;5. 龙湖2010—2014年的战略目标和投资策略;二、房地产项目投资模式的研究;1.城市运营的开发模式 ;2.城市运营与大盘开发结合模式;3.现金流项目的投资模式;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;5.稀缺资源项目的投资模式;4.保障房的投资模式;三、龙湖对土地的认知 和地块价值的判断; 如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话， 精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。;地块认识理念;地块投资理念;*;*;*;*;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;*;;C.从场地角度看“地块”;*;*;E.地块定位角度;*;2. 投资管理的战略要素 ;3、国内标杆房地产的投资管理类型;4、投资管理在龙湖系统中的地位;四、品牌房企对宏观调控的对策;1.近年来龙湖投资决策的应对策略;快速反应的保证;2. 2011年宏观调控前后，龙湖投资决策的应对;政策空白空间的土地拓展方向; 龙湖的大盘、造城优势：重庆、北京2000亩及以上的大盘造城经验 龙湖的快速开发能力：通常2000亩左右的规模开发周期在2-3年左右 龙湖的多业态同时启动的能力：一个大项目中可以同时开别墅、洋房、高层公寓 龙湖特别擅长商业运营的能力：有独立的商业运营团队，目前管理着龙湖天街、龙湖星悦荟等200多万方商业物业（2014年底），有近千个个商家资源，可以快速招商开业 龙湖在全国排名数一数二的物业管理 龙湖一贯在各地的纳税水平 龙湖在香港上市的背景及外资引进的能力;北城天街（15 万平米）;水晶国际（10万平米）;晶郦馆（3万平米）;星悦荟 约15万平米;3.对目标地块前期介入研究;4.土地优惠政策的博取技巧;龙湖博弈房地产政策;五、当前宏观调控下的拿地策略;1. 勾地及其技巧; 围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。 八大勾地方式攻略.doc;3.土地竞买条件设置分析;典型企业新项目获取标准;六、龙湖前期如何控制土地 ;1. 国内地产企业通行的地块获取方式;2. 各种方式组合运用效果;3. 企业前期土地谈判的方式及阶段性成果;龙湖前期获取方式; 4.龙湖典型土地协议案例;七、集团化企业投资管理标准化的形成和发展;1、龙湖不同发展阶段的投资模式;龙湖（某子公司）投资管理部的演变;2.投资管理系统的标准化步骤;3、投资标准化管理体系框架的建立与步骤; 佳宇地块静态指标（高层）.xls ..\6.25\项目模型\春森彼岸项目投资分析模型.xls ; 投资委员会的权威决策依据—投资建议书 案例： 2010-2011必威体育精装版文件\济南大学城项目投资建议书-2011.ppt ;八、龙湖投资管理典型表格;拿地流程;重点地块储备计划表;土地储备及供应;月度总结及计划表;区域土地成交分析;关键节点分析;投资中心月度报告;九、投资体系组织机构建立与培养;（1）2000年以前，老板负责对外拿地和拓展。 （2）2000—2007年，从工程、营销部门，发现具备对外拓展和项目协调能力的人才，调入发展部任职。 （3）2007—至今，按老员工带新员工的原则，遴选优秀的研究生作为发展部人才，进入发展部磨练。;发展部对员工的特殊性要求;（1）投资信息的传递流程;（2）独立完成拿地工作的心里调节;4.如何挖掘