房地产估价师考试重点考点整理_开发经营选读.docxVIP

房地产投资与投资风险短期投资(周转快、流动性好、风险小、收益低)vs长期投资直接投资vs间接投资（资金所有者与资金使用者分离）金融投资vs实物投资生产性投资vs非生产性投资国内投资vs国际投资投资的特性：1经济行为2具有时间性3目的是获取收益4具有风险性投资的作用：1国家经济增长的基本动力2投资于企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往房地产投资分类：投资主体划分（1政府投资2非盈利机构投资3企业投资4个人投资）、经济活动类型划分（1土地开发投资2房地产开发投资3房地产经营投资）、物业类型划分（1居住2商用3工业4酒店等）房地产投资的特性：受制于房地产的不可移动性、异质性、和弱流动性，形成：1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4资本价值风险（相同房地产有着因人而异的投资价值）5变现性差6易受政策影响（酒店、娱乐特殊物业影响最大）7依赖专业管理8存在效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算。房地产开发投资（土地开发、商品房建设）vs房地产置业投资（自用、出租、转售）房地产投资信托基金：权益型、抵押型、混合型，收益稳定，流动性好。房地产投资之利：1较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级房地产投资之弊：1投资数额巨大2回收期较长3需要专门的知识和经营4变现性差风险：标准差越小，风险越小。标准差=实际收益超出期望收益，获得了风险收益；低于预期收益，发生了风险损失。不确定决策方法：1小中取大法2大中取大法3最小最大后悔值法4等可能性法房地产系统风险（不可分散风险或市场风险，不易判断无法控制）：1通货膨胀风险2市场供求风险3周期风险4变现风险5利率风险6政策风险7政治风险（危害最大）8或然损失房地产个别风险：1收益现金流风险2未来运营风险3资本价值风险4机会成本风险（比较风险）5时间风险（时机的选择）6持有期风险按收益风险水平划分：收益型、收益加值型和机会型，房地产开发投资属于机会型。投资组合：收益相同，风险不同的投资项目组合起来，组合风险降到最低。各个投资项目间为负协方差，最理想的是绝对的负协方差，但很难达到。通过投资组合理论原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在。房地产市场与市场运行房地产市场运行的环境：1社会环境（人口、教育、家庭结构、社会福利、消费心理等）2政治环境（政局）3经济环境（总体经济、就业、收入、产业、基础设施、利率、通货膨胀）4金融环境5法律制度环境（土地制度、各种制度、城市发展政策）6技术环境7资源环境（土地资源、能源、生态）8国际环境。基本因素：社会因素、政治因素和经济因素。影响房地产市场转变的社会经济力量：1金融业的发展2信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善3生产和工作方式的转变4人文环境的变化5自然环境的变化6政治制度的变迁（政府干预：产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策、财政补贴政策）房地产市场参与者：1土地所有者或者当前土地使用者2开发商3政府及政府机构4金融机构5建筑承包商6专业顾问7消费者或买家市场结构：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场。房地产不可移动性、异质性、市场集中度低，为垄断竞争市场。存量房市场竞争多于垄断，新建住房垄断多于竞争。房地产市场结构：1总量结构（市场整体）2区域结构（地区之间）3产品结构（物业类型）4供求结构（针对某一物业类型）5投资结构6租买结构房地产市场细分：1按地域范围划分（划分主要方式，最常见的是按城市划分）2按房地产用途3按增量存量划分（房地产：一级-土地使用权出让，二级-土地转让，新建商品房，三级-存量房；土地：一级、二级；房屋-一级、二级）3按交易方式（转让、租赁、抵押；存量房屋交易含保险子市场）供给指标：新竣工量、灭失量、存量、空置率、空置量、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。需求指标：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、收入、支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。市场交易指标：销售量（签订买卖合同所确定的面积，包括期房和现房）、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格（不同类型房屋的中位数或平均价格）、房地产租金（不同类型房屋的中位数或平均租金）、房地产价格指数。市场监测与预警指标：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数（中位数收入水平家庭对中位数价格住房的承受能力）、住房价格合理性指数（城市经济支撑房价）、房价租金比、量价弹性（房地产价格变化率与交易量变化率的比值）、抵押贷款还款收入比、住房市场指数（市场预期）、消费者信心指数房地产市场的特