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星河湾集团 项目管理策划大纲 工程管理中心 二0一0年十二月十六日 项目管理策划大纲 编制内容： 一、项目概况 （一）项目背景 （二）地块周边环境 （三）宗地现状 （四）规划要求及限制 （五）建筑指标 （六）项目发展模式 二、项目发展目标 （一）项目盈利目标（精装修标准） （二）社会形象目标 （三）项目进度目标 三、项目组织架构 四、项目营销策划 （一）战略目标 （二）品牌目标 （三）产品目标 （四）盈利目标 （五）进度目标 （六）卖场包装 五、项目设计策划 发挥项目概念设计对规划设计的指导作用 严格控制项目设计成果的质量 进度控制是关键 六、项目合约策划 （一）项目概述 （二）招标分判 （三）材料及设备采购 2 （四）建安成本控制计划 （五）人员配置 （六）小 七、项目配套报建策划 八、项目施工组织策划 （一）项目特点、难点、重点及应对措施 （二）项目施工组织策划 九、小结 十、附件 附件一：合约管理策划指引 附件二：工程管理策划指引 3 附件一： 星河湾集团 合约管理策划指引 工程管理中心 二0一0年十二月十六日 目 录 一、项目概述 6 1. 目的 6 2. 合约管理架构 6 3. 合约分判总体思路 6 4. 标段划分 7 5. 时间节点控制思路 7 6. 工程量清单编制原则 7 7. 工程价款支付 7 8. 不利因素分析及应对措施 8 二、招标分判 8 1. 分判概述 8 三、材料及设备采购 10 1. 物资采购计划 10 2. 材料设备采购一览表 10 四、建安成本控制计划 10 1. 建安成本控制目标 10 2. 建安成本控制重点 11 3. 建安成本控制措施 11 五、人员配置 12 六、小 12 一、项目概述 1. 目的 为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工 作，在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保 相关的节点目标和成本控制指标得以实现。 2. 合约管理架构 3. 合约分判总体思路 拟采用不完全总承包模式。为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供 货商，而总包单位需完成主体 构施工、内外粗装饰施工及强 工程的施工 （根据以往项目经验：机 主分包并入土建总承包，可以减少很多因交接面问 题引发的签证，且几乎所有总承包单位均具备机 施工资质），并承担现场全 面管理的责任。所有指定专业分包，需与我司及总包签订三方合同，明确相互 关系和各自权利义务。鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作中不予支 持的情况，合约部将在项目土建总包合约中加入相应约束条款。 定标原则按集团及公司制定的原则执行。为了降低成本，在发标时不明确 定标单位数量。 对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物 资采购合同采用单价包干。 除总包工程以外，专业工程 （特别是机 安装系统）分项较多。具体而 言，项目在土建结构工程和装饰工程方面，即包括以下专业分包：桩基工程、 深基坑围护及支撑、铝合金门窗工程、外墙石材涂料工程、室内粗装饰工程、 室内精装饰工程、外总体硬景及绿化工程等；在机 安装方面则涉及弱 系 统、电梯工程、通信系统、