岳阳市场调研汇总.pptx

岳阳县项目发展策略报告;岳阳市概况;;岳阳为湘北门户，区位优越，将成为武汉与长沙之间 区域性经济次中心，为湖南经济实力最强的地级市。; 城市文化;; 城市交通; 行政划分; 人口分布; 城市经济; 产业结构;6、居民收入情况;南面生态宜居区域南面区域 山水资源极为丰富，岳阳最宜居区域，先岳阳主要的大盘，别墅盘集中在此区域。; 城市发展总结;岳阳,一个湖南经济最强劲的地级市， 一个美丽的滨水之城。;;火车站商圈; 岳阳商圈格局分析;;步行街商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。 业态构成：东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。商业形态涵盖了服装、鞋类、餐饮、专业市场、银行、百货、珠宝、电影院、书店、美容。 主要客群：该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。 以步行街为中心的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%。其中服装专卖占10%，百货占70%，餐饮占10%，其它配套占10%。;人气最旺商圈，中低档商品为主 。; 百盛光宏商业广场; 岳东商城;; 泰和广场;花板桥商圈;步步高广场;南湖广场商圈;附近并无大型商超，主要以街边门面为主，人气不足，比较杂乱。;岳阳楼商圈;保利西街;; 重点个案分析—天伦·金三角购物公园; 重点个案分析—天伦·金三角购物公园 ; 重点个案分析—天伦·金三角购物公园;;　 岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊区”，处于“长三角”、“泛珠三角”两大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。 ; 岳阳县总面积2809平方公里，辖14个乡镇和东洞庭湖管理局；共72万人口（其中：农业人口61万），是一个农业大县。 岳阳县2015年完成地方生产总值260.8亿 元，同比增长10.5%,完成财政总收入8.1 亿元，同比增长1.9%。;; 房地产市场属初级阶段，整体开发水平不高 目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，房地产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（10－30亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。 ;市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来 随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年岳阳县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而岳阳县不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供求开始趋向平衡。 项目竞争必然促其加快发展。岳阳县的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。;产品品质的提升，促进了房地产价格的成长 随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高的小高层社区，价格将进一步提升，均价已经在突破3000元/㎡大关。;商业项目将面临更加严峻的考验 目前，岳阳县每个在开发的产品中，基本都规划有2－3层的底商，特别是城西片区，新开发项目较多，结合目前县城现有商业分布状况（详见商业市场分析部分），明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面，后续开发商业的风险将进一步加大。;;商圈规划分析： 以步行街和临街门面规划布局为主，其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。 商圈经营业态分析： 该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外，其余商业街及步行街业态分布相对凌乱，规划不一，商家经营产品档次参差不齐，消费群体以中低端人群为主。 ;致富步行街业态状况： 小商品零售市场，共有商业门面约230个，经营业态无统一性； 商业门面面积分布30-80/㎡不等；门面开间3-4米；高5,5米；有阁楼（可住人）； 营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上8点至晚上9点； 租金情况：小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等（靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高）； 经营状况：比较良好（空置及待转让门面少）。;荷花路及富源商业街业态状况： 以零售服装为主，经营业态无统一性； 商业门面面积分布50-100/㎡不等；门面开间4-8米；门面一般在二楼或三楼带有住宅； 营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时