2010年8月北京市住宅市场分析.pptVIP

宏观市场背景分析 宏观政策 宏观经济 房地产市场分析 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘 存量房市场分析 市场特征概述 成交 市场点评与展望 《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》  政策内容 康正视点 民消费价格总指数（北京） 2010年7月份北京CPI同比上涨2.5%，涨幅比6月份提高0.2个百分点，1月至7月，全市CPI比上年同期上涨1.6%，涨幅高于上半年0.2个百分点。 康正视点：7月北京CPI同比上涨幅度较高 ，但未现跳涨，通胀压力并不明显，预计后期波动幅度将趋于平稳。 社会固定资产投资（北京） 7月，北京市完成投资412.5亿元，环比减少7.21%，同比减少23.16%。 康正视点：在新政的调控背景下，北京的房地产行业进入了一个调整期，随着土地市场逐步降温，房地产开发投资比重开始下降。 　　 会消费品零售总额 （北京） 7月份北京消费品市场继续保持稳定增长态势，1-7月北京累计实现社会消费品零售额3412.7亿元，比上年同期增长16.1%。 康正视点：内需已成为拉动北京经济的第一支柱，随着楼市进入深度调整，预计该指标的增长趋势会有所放缓。 8月，共成交23块土地，其中居住用地4宗，商服金融类用地2宗，工业用地16宗，综合用地1宗。出让建设用地面积127.1518万㎡，环比上月增长了131.41%，同比减少了2.79%；规划建筑面积为187.1819万㎡ ，环比上月增长了62.2%，同比减少了13.02%；楼面地价2916元/ ㎡ 。 宅用地成交平稳 住宅用地成交4宗，出让建筑用地面积27.24万㎡，环比上月增长了15.66%；楼面地价5600元/ ㎡ 。 出让住宅用地规划建筑面积为43.13万㎡ ，环比上月下降了9.41%； 出让住宅用地楼面地价5600元/ ㎡ ，与上月同用途5380元/ ㎡ 有小幅增长。 应郊区化，商业金融集中市区 8月各行政区土地成交以通州区、顺义区与开发区等郊区县为主，各成交地块为5幅，其中顺义区成交面积占比最大，共成交37.43万㎡，约占总出让面积的29.44%。 从成交宗地环线分布看，8月土地成交集中在4环外，环线分布占比最大区域为5-6环之间，约占总出让宗数的47.83%。 商业金融用地共成交2幅均位于市区，其中朝阳、石景山各成交1幅。 交易显现回暖迹象：经历了六七月份的低迷成交后，8月份的土地市场出现了小幅回升，但是比调控之前还有一定差距，且居住类用地少有成交，土地成交主要以工业用地为主。 预言市场回暖尚早：本月土地市场回暖主要是受地价较调控前大幅度下挫影响，在宏观调控的大环境之下，开发企业纷纷收缩了土地储备计划，市场定性“整体回暖”为时尚早，预计未来几月在调控政策走向未明朗前，土地市场将保持温和成交态势。 供地计划完成压力凸显：北京市在5月宣布今年将推出住宅用地总量2500公顷的供地计划，截止8月份住宅类用地成交仅占全年供地计划的12.69%，若政府要完成供地计划，未来将会加大住宅类用地的供应，预计届时将迎来其成交高峰。 自4月调控政策出台以来，置业者逐步走出观望期，开始择机入市，连续第二个月成交量企稳回升，且升幅较大。新政后批准预售住宅供应套数连续两月低于签约成交套数。未签约住宅存量套数持续增加，接近十万套大关 。 项目供销分布呈现相对集中的状况， 南城大兴、房山成为热点。 8月，北京市建委共批准预售证31张，涉及项目27个，总批准预售面积138.3万㎡ ，环比增加29.35%，同比减少39.04%。 住宅供应小幅增长，批准预售面积为96.13万㎡ ，环比增长3.48%，同比下降42.78% 。其中，商品住宅批准预售面积为58.72万㎡ ，环比下滑23.06%，同比下降58.37%. 障性住宅供应有了显著增长，共有3个限价房项目入市，分别是朝阳双桥的康惠园（18.07万㎡ ）、通州梨园的金隅花石匠（17.2万㎡ ）、石景山金顶街的金隅锦和园（2.14万㎡ ）。 8月供应面积排名前五区县：朝阳区（10.51万㎡）昌平区（9.96万㎡）大兴区（9.87万㎡）海淀区（4.79万㎡ ）顺义区（4.61万㎡ ） 有批准预售的行政区数增长一倍：与上月仅有5个区县有新增供应相比，8月有10个区县有新增供应；且新增五区中有三席属城八区。 与上月相比，预计开盘均价在1.5-3万/平方米的商品住宅供应面积有不同幅度上涨，均价在3万/平方米以上和1万-1.5万/平方米之间的的商品住宅供应面积均有下跌，而万元以内的项目没有供应。 在预计开盘均价在2-2.5万/平方米的商品住宅供应面积最多， 环比涨幅也是最大，月占比接近三成；商品住宅售价在