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京南新市镇操作概要 1、 项目特点： 1.1、 政策优势：环首都经济圈重点发展区域，河北省政府 2012 年 8 月 6 日与北京市政府签署了一揽子合作协议，针对环首都经济 圈两地合作；河北省提出 3 个零政策（土地政府零收益，工商 注册零费用，省、市、地项目零审批，全部权利下放县一级）。 1.2、 地域优势：京南新市镇与北京零距离，距天安门 50 公里，与 北京第二新机场相连；三条高速公路从地块中穿过，大京九铁 路固安站毗邻，北京轻轨固安总站在地块内，距新机场候机楼 1.5 公里，塘沽港、沧州港、黄骅港半径不到 100 公里。 1.3、 土地优势：面积大，64 平方公里，可开发面积 6 万亩；70%沙 荒地，全乡 18000 人，拆迁少，补偿低；水资源丰富（永定河 水景观、1200 米温泉地热、400 米矿泉水直供、南水北调管线 横穿地块。 1.4、 环境优势：京津冀中心，辐射 2 亿人 口，半小时经济圈，周边 地价和地产近年高速发展，新机场热源效应明显。 2. 项目历史沿革 2.1、2008 年公司与乡政府签署合作开发，以物流立项；经县、市两 级政府评审，地勘、控规、详规已做；2010 年环首都经济圈及北京 第二新机场出台，河北省出十二五规划，公司调整策略，从新策划和 规划本项目。 2.2、公司聘请上海同济大学、哈工大、山东建筑大学、东南大学、 华中科技大学联合策划本项目。 2.3、提出《京南新市镇》理念，将红酒庄园小镇、航空小镇、汽车 大世界、民居文化区、农产品交易中心、物流综合体、理想家园等项 目组合，加上公共设施及服务体系，成为 30 万常驻人口的国际化新 市镇。 3、项目现状 3.1、已完成项目定位策划，正在完成项目控规和详规。 3.2、完成红酒庄、航空小镇和汽车大世界项目的招商，民居文化集 居区和农产品交易中心项目在与意向合作商洽谈。 3.3、与中国最大集成建筑商协作，由该机构采用全新技术制造和建 设上述项目；该技术可大幅缩短建设期，预期 10 年的建设期可缩短 2-3 年。 3.4、经河北省政府指示，近期在河北石家庄注册项目平台公司（河 北城投公司）负责一级土地的整理和熟化；在固安注册上述各项目子 公司，开发建设上述各子项目。 3.5、已锁定设计单位，迅速完成前期土地规划和建筑设计工作。 4、项目运作 4.1、平台公司注册：3 亿元人民币，；注册后以新公司报批，政府将 项目开发权批复到平台公司。 4.2、平台公司股东构成：北京方元恒信房地产开发有限公司（前期 项目运作方）与投资人，加上省政府指定省投公司（10%股权）组成。 4.3、2013 年计划投资 6 亿元人民币（资金投向见附表）。 5、资金用途及财务测算 5.1、平台公司注册后首先开发红酒庄园小镇。 5.2、红酒庄园小镇总占地 2.2 万亩，兴建 6 个红酒小镇，每个红酒 小镇 15 个左右独立酒庄；每个小镇占地 3300 亩。 5.3、每个酒庄占地 200 亩，其中 190 亩葡萄园，10 亩建设用地， 1.6 容积率，建筑面积 10000 平方米；其中 3000 平方米为酒窖、红 酒酿造和生产用房，3000 平方米为 40-50 间酒店客房，4000 平方米 为家族住宅。 5.4、每座酒庄与法国某品牌酒庄联姻，酒庄名称为法国某酒庄名称， 由法国某酒庄提供种植、酿造和销售 ，酒庄成为法国某酒庄在中国的 副厂，生产和销售某酒庄酒品，成为中国总代。 5.5、红酒庄预计造价每座 7000 万－1 亿元人民币；采用定制制造、 订单建设；2 亿元销售，已有数十意向买家。 5.6、红酒庄园小镇项目首期建设 2 座小镇，占地 7000 亩，30 座酒 庄；由集成建筑商在工厂制造，在现场安装建设，建设期为 10 个月 （设计、制造和安装全部工期）。 5.7、酒庄采用定制直销、委托建房、集约管理、增值授信四部分组 成；开发商不用投入酒庄建设资金，由集成建筑商以 BT 模式建造。 定制直销：是指购买者向平台公司缴纳定金，平台公司根据购买者要 求设计酒庄规模，购买者同时出资注册酒庄公司，2 座小镇 30 座酒 庄，注册 30 个酒庄公司；公司注册完成后将股权托管在指定信托公 司名下