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分析户型 通常置业者的购房经验：1、去不去，看位置；2、行不行，看户型；3、定不定，看价格。 评价户型的合理性标准 户型与小区布局的关系 房产价值的唯一性：相同户型，位置不同，价值也不同。——拥有资源的不尽相同 户型与容积率的关系 容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多。反之亦然。容积率低，每平方占有资源多，价格自然要高。 户型与单元平面的关系 户型平面优劣取决于建筑平面。点式楼，后排南北通，但视线受阻；板式楼，户户南北通。 户型与楼层的关系 二、三层可以享受内院景观，小区住宅，楼层越高，楼层间压抑感越少。价格最低价为3层，1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高。 户型与朝向的关系 东南向南向西南向东向东北向北向西向西北向。 户型与景观的关系 自然景观朝向小区景观。 三、市场对户型的关注点： 客户在购房时考虑居室各部分优先顺序 1、客厅：方正好用（面积，家私布局，布局等） 2、主卧室：合理性（面积，采光）、私密性 3、餐厅：相对独立，通风采光 4、厨房：宽敞实用，有服务阳台 5、卫生间：便利性，隐蔽性 6、次卧室：作书房，客房合适 7、阳台：生活阳台的休闲、观赏性，服务阳台的实用。 四、住宅的“八大”使用功能 起居，就餐，厨卫，就寝，储藏，工作，学习，阳台 五、住宅的三类空间 公共空间：客厅，餐厅，阳台 私密空间：卧室，书房，衣帽间，主卧卫生间。 服务空间：厨房，公共卫生间，工人房，储藏室，服务阳台。 六、功能分区合理 动静分区：活动区与休息区分开。 动区：客厅，餐厅与厨房——应靠近入户门设置。 静区：位置应该比较深入。 动区与静区之间：卫生间——方便实用，室内交通线应尽可能便捷。 七、空间尺度合理： 各功能空间尺度合理、舒适。 1）、客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向，好景观，开间不应小于3米6，宽深比不大于1：2，要留出摆放家具的稳定空间。 2）、卧室：主卧：应具有好的朝向，开间应不小于3米，面积应大于12平米，且应具有主卫生间。次卧，面积应不小于8平米。 3）、餐厅：餐厅与客厅应该相对独立，既有关系又有分隔。 4）、厨房：应紧邻餐厅，宜带服务性阳台。 5）、卫生间：净宽不宜小于1米6。 6）、阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成透明或者全透明。 八、空间比例失当造成的后果： 客厅进深太大，造成比例失当，形成面积浪费。 除了豪宅，如何经济，有效的安排各功能房的面积，比例，关系。是户型设计中相当重要的一环。 大户型不应出现小房间。 主卧应明显大于次卧。 三户室客厅与卧室之间的比例应把握在1.5：1之内。 九 通风，采光 室内四明：明厅，明房，明厨，明卫 公共空间通风采光：电梯厅，楼梯/消防楼梯，公共走廊。 十 各房室的合理性要求 客厅： 空间独立：客厅开口不易过多，要有两扇完整的墙。方正开阔：方正完整，是实用的布局，开间至少大于3.6，但开间不宜大于5米。长宽比不应失调：深度开间比不应大于2：1。入口设玄关：入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡，避免厅内被外人一目了然，保障私密性。 餐厅： 相对独立：餐厅与客厅之间宜相对独立，餐厅和客厅既有关系又有分割，餐厅至少要有两面墙夹一角。与厨房应有关联又独立成区：西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化。餐厅与客厅虽然形成分区，但如果餐厅不占一角（两面墙夹角），周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。 厨房： 应靠近餐厅；离大门不要太远（进出杂物多）；直接对外采光通风；橱具按洗、切、烧的顺序合理布置有一定的长度摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备；厨，厕最好不要做紧邻。 主卧室： 扩大主卧室面积，房间进深应该适当加深；最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚；大户型的主卧室应带一个专用卫生间；进入式衣帽间的出现，使主卧室布局更为灵活，近来成为流行因素。 次卧室： 次卧室面积宜大于10平米；按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些。 卫生间： 应有明窗通风与采光；公共卫生间厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利；仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室。 储藏室（工人房）： 对于面积标准较高的户型应设有储藏空间；全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上。 阳台（露台）： 保证客厅有良好的视野和采光；客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人，会干扰主人的私密性。