宿迁市泗阳丰泰机电城报告.doc

泗阳县丰泰机电城项目实施报告 本计划是根据我公司策划人员对本项目的初步了解和项目周边市场分析,以及在前期运作其它商业项目招商及销售时所获得的实操经验,对本项目商业进行市场分析、项目定位、销售、招商运作等提出一些我公司的建议和思路。 项目全程策划篇 一、项目SWOT分析 经双方确定合作关系后，我公司在对该项目进行更深入调查研究后，在以后的定位报告中详细阐述。简单阐述如下： 1、项目优势（S）：项目周边方圆300公里之内没有一家汽车4Ｓ店和泗阳县没有一家规模化的集销售经营、维修服务、五金配件等一体化的机电项目，对面金三角建材城，西面新东方商城的建设加速了新商圈的形成；且项目所处位置交通非常便利（新建汽车站在项目旁） 2、项目劣势（W）：区域经济比较形象化，同质化经营将构成重叠经营现象，导致市场竞争激烈配套、仓储、物流设施不完善给未来招商带来难度产业形象比较乱，导致名牌产品商户投资经营者对消费缺乏吸引力。1、总体思路：以地面推广为主，高空宣传为辅。 2、推广主线：前期形象积累---项目全面展示，档次质素卖点---体验式宣传---有力促销 3、推广战术： （1）针对泗阳县城区范围小、人口少、易于传播等特点，重点加强楼盘现场包装及户外广告的投放，拉近人们与本案的心理距离，使本案“看得见，摸得着”，形成强烈的现场冲击力。 采用短期内密集型轰炸的方式，速战速决，避免打持久战。 （2）与政府联手，对泗阳丰泰机电城商业功能给予明确定位规划，以增强投资者的信心，打消疑虑。 （3）广告诉求点不宜太多，以免造成模糊不清。 4、推广概念 （1）广告语 核心广告语：首席旺铺，财富之源。 丰泰机电城，财富新天地。 （2）卖点提炼 未来优势彰显。项目位于城市未来的中心，人气鼎旺，财源滚滚。 商圈配套完善。金三角建材城，新东方商城近在咫尺。 建筑形式优美。从曾高设计、外观设计，极尽现代设计之奢华。 创新户型结构。沿街商住两用式复合地产概念，有天有地，福荫后代。 交通条件优越。本案淮海路与城区一脉相连。 生活气息浓厚。西靠靠东方名苑、新天地、海天。康庭名苑 社区，邻里融洽，尽享惬意生活。 5、阶段推广策略 鉴于县级地产运作的特殊性，我们将本案推广分为开盘前和开盘后两个阶段，并分别对不同阶段进行论述。（实施阶段中阐述） 为整合项目商业资源，提高商业项目知名度，扩大项目的区域市场影响力，应制定一份详细的年度营销计划。年度营销计划的内容应包括以下几个方面： （1）项目区域市场背景分析（包括产品、竞争、宏观环境等方面的影响） （2）项目区域市场的SWOT分析 （3）年度营销计划的目标（包括销售额、市场占有率、利润） （4）年度营销活动系列的制定 （5）年度营销计划的战略战术 （6）年度营销计划的实施 （7）年度营销计划的费用预算 （8）年度营销计划的控制与监测 二、招商策略 1、利用我公司已有的及进一步开发的商业资源网络和经营联盟在江苏及外地寻找多家主力商家，形成主力商家的核心力量 2、优质品牌成为本项目经营管理的一大亮点，由该主力商家带动相关的产业链以及其他中小商家共同发展，形成优势互补、相互促进的优势格局。 3、定向为主，化零为整实施策略，形成商业旺场氛围， 在宿迁市或机电市场厂商中寻找有实力的商家，将这些商家有效合理的整合起来，以化零为整的规模经济效应进行统一经营管理。并利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。 三、商家策略 1、定向为主，整合实施 定向招商：依据业态规划，对主力商家及牵头租户实行定向招商，安排专门招商经理重点落实适合主力商家业态定位的商家资源。 以商引商：利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。 广告招商：通过各种推广活动和宣传制造题材，扩大本项目的影响力，吸引目标客户的注意力，促进招商。 2、主次分明，把握节奏 ① 依据商家资源储备和优化目标客户层，先易后难，严格控制和把握项目业态定位，完成主力商家的招商工作。 ② 掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作。 ③ 根据引进的主力商家及品牌商家业态的实际情况，灵活调整业态，并实施定向招商，提高招商的成功率。 四、商家应对策略 1、对商家要进行正面激励和引导，建立商家的经营信心，对商家提出经营建议，表现最大的真诚度，赢得商家的信赖。 2、充分把握不利因素，规避和淡化对本项目的不利舆论，对不同态度的商家采取不同的应对策略。 3、对意向性较强、业态相符、经营规模适度的商家，要积极跟进，增强商家经营信心，消除其对项目的担忧，促使其下决心。 4、对于犹豫、徘徊的商家，找准原因，对症