天津河北区中山路综合体项目营销策划报告2009.ppt

初步规划建议 对规划进行初步思考 4 【基地分析】 两个临街面是公建产品最有利的方向 华新大街一侧与地块的西北角有一定的缓冲距离 西北角可控制高度，精心安排，减小对地块外的日照影响 地块形状不规则，不益于建筑物摆放 项目打造关键点 发挥强势资源：景观资源、区位与城市的距离。 预支前景价值：提前展示区域规划前景价值。 将景观的价值最大化。 容积率3.83，最大限度保证每户的居住舒适度。 对90/70政策下的产品设计创新。 内部规划 外部资源 【规划布局建议】 层次分明，资源共享 规划布局建议： 在不影响整体舒适性、不折损住宅形象的前提下，规划尽可能多的住宅产品，做出更多面积，实现更多利润。 公建底商之外，规划部分独立商业，一方面通过灵活的商业布局形式做活商业氛围，另一方面也通过多出面积，赚足利润。 为了更好的规避对西北角汇园里的日照影响，建议在地块腹地形成中央园林，实现资源共享. 85-90㎡ 85-90㎡ 85-90㎡ 85-90㎡ 1o5-110㎡ 95-100㎡ 85-90㎡ 85-90㎡ 85-90㎡ 85-90㎡ 85-90㎡ 85-90㎡ 100-110㎡ 70-75㎡ 120-125㎡ 户型资源分布 营销策略 如何实现有效的销售推广 5 案名能够凸显项目的显性优势 通过案名可以使人直接产生区位联想 符合项目的核心定位 赋予项目高贵的气质和深度的文化 有深度、有文化感、大气、上口、易于传播 营销策略 【案名思考】 主推案名 营销策略 中山公馆 案名释义： 中山公馆——与中山路产生关联想象，构成区位搭接，体现项目的稀尊地位。 案名象征着历史的荣耀与土地的价值，是一处令人印象深刻的城市地标，有一股无限的包容性和最强势的领地感。 辅推案名 营销策略 公园时代 辅推案名 营销策略 观园国际 商业 住宅 酒店式公寓 市场关注 资金回笼 市场补缺 价值提升 形象再拔 最大利润 销售序列 利益最大化 推广策略体系 第一：“海东青” 计划 第二：“孔雀开屏”计划 第三：“仙鹤梳翎”计划 第四：“凤舞九天”计划 百 鸟 朝 凤 第五：“鸳鸯依偎”计划 第一：“海东青” 计划——借船出海，高起风帆 海东青，比鹰飞得更高的鸟，常从云中扑下猎捕候鸟。康熙曾说：神俊最属海东青！ 在入市之前，周边项目已进在热炒区域 我项目推广战术：借势已经热炒的区域，在推广中不妨借势造势，推波助澜，再炒中山路是河北区中央生活区的概念。要给予市场后发制人，后来居上，成为本区域“头盘”的整体感觉。 第二：“孔雀开屏” 计划——给客户最美的一面 采用“蓝图”策略，展现项目大盘规划，并在销售中心用区域沙盘展示区域未来发展，同时做建材工法展示，打动客户 第三：“仙鹤梳翎” 计划——逐次梳理河北区大客户单位 区域内有众多大中型企业，合富将启动大客户公关计划，即变“坐销”为“行销”，将产品推介会开到企业中去，走入客户中间。 我们的做法有联系行业协会、包括拜访各企业人力部门，逐次梳理大企业客户，并利用客户口碑传播拓展客户群体。在实战中收到很好的效果。 第四：“凤舞九天”计划——凤翱翔于千仞兮，非梧不栖（户外战略布点） 我们将在区域内最重要的地段进行户外布点，通过几个战略要点达到精确打击的目的 第五：“鸳鸯依偎”计划——代理项目联动，为本项目提供更多的客户支持 天津合富辉煌一直操作河北与北辰交界的“普吉岛”项目，该项目为高端别墅项目，均价在13000元左右，且客户群绝大多数为河北区客户。 我们将把该项目的河北区客户和本项目进行联动，为本项目提供更多的高端客户资源。 本案 外展地：友谊新都 建议选择河北区人流量大，中高端客户密集的友谊名都商厦作为项目前期的形象展示、接待场所。 外展场建议 10月 7-9月 5-6月 时间 阶段 目标 销售 节奏 展示、工程符合预售条件 样板间展示 销售中心、展示区包装、示范区展示 围墙、导示、 销售物料完成 营销 准备 蓄客期 形象期 持销期 营销 强度 营销 费用比 30% 60% 11月… 开盘强销 10% 建立项目形象，引起市场关注 客户充分感知认同项目价值，完成蓄客目标 促进销售 有效去化 【营销节奏铺排】 渐进式、持续的树立项目形象；配合开盘期爆发式营销； 开盘配合充分的客户积淀、局部现场体验展示、大规模及未来蓝图展示，增强客户购买信心； 此后，通过分阶段现场亮点展示，争取价值最大化的价格策略 ； 2010年 分二次推货： 第一次： 1、4号楼 计划 2010年10月份推出； 第二次： 2、3号楼 计划 2011年4月份推出； 【推货策略】 1 ２ ３ ４ 住宅回款计划 时间 2010年 2011年 　 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 合计 销