大连金州帝景苑首席空中大宅年度营销推广2006.pdf

——金州首席空中大宅—— ——金州首席空中大宅—— 帝景苑年度营销推广报告 帝景苑年度营销推广报告 2006/6 市场研判 项目分析 营销策略 市场研判 宏观调控影响 金州城市发展 金州宏观市场 金州微观市场 金州客户分析 一、宏观调控对市场的影响 1、 “国六条 “细则的出台对房地产一线城市的影响较大，对房 地产的操作流程加强监控和管理，对于购房者而言持币观望的情况 将会延续。 2、对于金州房地产的影响目前看来，短期影响不大，金州现 有楼盘均处于二期的销售阶段，整体供应虽有所提高，但随着 “国 六条”的逐步细化落实，整体销售形势不容乐观。 3、对于 “帝景苑”项目，宏观调控的影响很大，本项目目前 推出的产品均超过90平方米，从市场的需求和贷款比例上与 “国六 条”中的限制条款相悖，原有的优势将不复存在。 一、宏观调控对市场的影响 机会： “ 国六条” 虽然对于建筑面积的规定将对房地产开发商 产生长远的影响，但是也不排除大房型住宅将来由于稀缺 反而价格上升的可能性。 结论： 因此“帝景苑”项目必然是在宏观调控大形势下的超 常规操作，用超常规的整体操作最大化减少宏观调控影 响，利用本项目的稀有性和高端性进入市场，并迅速占 领。 二、金州城市发展：大大连经济圈 金州区是大连市“十一五”时期城 市化的重点区域，是实施“大大连”建 设规划纲要，建设新市区的重要组成 部分。金州要建设成为与大连主城 区、开放先导区一体化发展的新市 区。在建设东北亚国际航运中心的进 程中，金州区要建设成为大连市的新 兴工业区、东北亚国际航运中心的物 流基地、高水平的国家级生态区和农 业现代化先行区，成为拉动大连经济 快速发展的重要增长极。 大大连经济圈效应之一： 金州建成以开放型临港产业为主体的新型产业基地和大连新 兴工业区，吸引大量国内外企业到金州投资建厂，招商引资效果 得到显著提升。 大大连经济圈效应之二： 通过完善现代化的立体交通网络，丰富城市骨架，建设以沿 五一路为发展主干道的中央商务区，更好地吸引国内外集团总部 和金融机构入驻。 大大连经济圈效应之三： 实施人才强区战略，加大对新型产业体系的研究开发人才与 经营管理人才引进和培养，带动金州经济快速发展。 结论： 区域的房地产业发展必须借助政 策、产业、交通等各方面因素，政策吸 引外来人口及外来资金；产业提供充足 的就业机会吸纳人才、创造财富；交通 打破空间界限，将不同区域合而为一。 这些将给具有极大优势的金州： 注入新鲜活力，商机孕育无限 三、金州房地产宏观市场： 1、楼市供需分析 整体市场供求变化 供求关系变化