东莞市龙翔项目营销执行报告(世联).pptVIP

龙翔 ? 国际营销执行报告 项目基本情况——位置解析 项目周边景观 除北面外，其他三面均为待建项目。待建项目中，“阳光大厦”刚刚开工。 除南面视野较开阔外，其他三面未来均有视野遮挡或直面农民房。 现有写字楼主要分布在莞城区、南城区，且位于商业旺区和重要路段； 正在使用的写字楼多为 3-4年前开发； 目前城区在售写字楼有9个，剔除销售率80%的尾盘，仅有6—7个同期在售。 东莞已投入使用写字楼基本状况 楼宇外观均显陈旧； 以小高层为主； 商务配套较弱，大多数写字楼裙楼商业与写字楼共用车位，车位不足。 物业均为自管，无品牌； 实用率：一般以68--71%居多。 层高3.2~3.5米； 东莞已投入使用写字楼租赁状况分析 租赁非常活跃：物业租金30—40元/平米，出租率稳定在，个别出租率均达90%以上。 东莞在售写字楼分布 在售写字楼总量约20万—30万平米。 在售写字楼重点分析——第一国际 在售写字楼重点分析——鸿禧中心 在售写字楼重点分析——华凯广场 项目评价: 发展商继华凯大厦后，又在CBD内推出华凯广场； 项目的景观较好，项目主打全景式健康生态办公概念； 项目刚刚开始内部认购； 在售写字楼重点分析——世博广场 项目评价： 项目整体销售情况较差； 写字楼不沿街，昭示性不强，且形象档次不高，影响写字楼的销售； 在售写字楼重点分析——君豪商业中心 在售写字楼重点分析——星河传说 在售写字楼重点分析——地王国际广场 本项目与在售写字楼对比分析 东莞在售写字楼调研小结 2004年的总供应量约20-30万㎡（ 2002年前市场供需约为2-3万㎡/年 ）； 目前，中心区新推出写字楼价格集中在3400～4600元/ ㎡； 整体市场处于粗放型形态，写字楼的营销也呈现粗放型、宏观营销（打地段/片区）的特征； 偷换概念：大多数的写字楼实质是具有70年产权的商务公寓； 租赁价格在30—40元/平方米的物业出租情况较好。 市场分析——消费者调研 综合素质：物业位置是消费者首选条件 区域条件中：区域知名度是首选条件 内部硬件配套中：入口大堂是首选条件 内部配套服务：银行、商务中心 银行、商务中心等必要配套仍是客户要求的重要服务。 对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。 新中心区写字楼的使用者和扫描 使用者主要包括五个行业 金融相关行业，包括银行、担保、证券及相关行业； 地产相关行业：设计、咨询、幕墙、装修； 服务业：贸易、律师、会计、品牌管理； 电子科技类：网站、科技、电梯、计算机公司； 制造业的销售办公或东莞代表处； “国际商会大厦”主推广语 “国际商会大厦”推广色系 项目推广语思考： 东莞已形成覆盖全球的市场网络和参与国际市场大循环的格局； 东莞政府正打造“国际制造业名城”，东莞企业在做世界生意； 商务无国界，商会赢天下 中国商人，做世界生意 形象策略—推广色系： 项目推广色系思考： 1）世联平台经验，“蓝色” 大多使用在“生态办公”； 2）“国际”需要稳重色彩，“商务”需要跳跃色彩。 墨绿 + 金橘色 项目解析 市场分析 写字楼价值研究 营销攻略 销售组织安排及费用预算 报告思路 营销总策略 产品 展示 推广 营销总策略 营销总策略 在规模和推广期受限制的情况下制造营销氛围； 拉动投资型客户； 区隔一般的“CBD写字楼”和“生态健康”写字楼的粗放型营销； 以一定的蓄客期为基础，由积聚到逐步爆发——基于竞争的品牌策略 重点分析并主攻自用型客户的需求心理——客户策略 以商务形象和商务功能的诉求形成鲜明的市场形象，精细化营销——形象策略 项目解析 市场分析 写字楼价值研究 营销攻略 销售组织安排及费用预算 报告思路 营销总策略 产品 展示 推广 营销攻略 产品攻略 展示攻略 推广攻略 A 国际商会大厦营销全攻略（产品攻略） 东莞城市中个性化的一面，赋予写字楼空间的全新体验； 最合适的服务和配套功能的商务空间； 东莞全新的商务写字楼产品形象； 代表东莞商务写字楼全新形象的“万国旗” 配合“国际商会”形象，西三环路飘扬万国旗（各类商会会旗），丰富“国际商会”内涵，扩大昭示面。 大堂——现代商务气质的完全展现 东莞首创，体现现代商务特性。 “24小时商务信息屏”，发布天气预报/必威体育精装版航班/股票行情/重大新闻等商务信息。 地下室层高大于3.8米之处，即为可有效利用的合理高度，可以将地下车位调整自动升降式双层车位，解决车位不足，让车位成为实效卖点。 商务空间的精细化和集约化 卫生间人性化设置（例如女士化妆设施）。 专为商务精英服务的顶层商务会所。 样板房：样板房设在2层，180度视角，重点体现“大开间”。采用清水房和简易装修房两种展示：简易装修样板间（2间）：过道设置并铺大理石（上层