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【世联楼市新评】（2011）之十四 刚需强劲，楼市成交量将逐步回升 2011-3-29 虽然受春节假期和新国八条的双重影响，深圳楼市2 月份一、二手房总成交套数环比1 月份下跌64%， 但是，世联研究发现，刚需表现强劲，购房行动没有受限购令所引发的市场观望情绪影响，成为支撑市场 的重要力量。 深圳楼市表现优于去年同期 通过今年节后四周（2011 年2 月14 日 2011 年3 月11 日）的楼市成交数据与去年同期（2010 年 2 月22 日 2010 年3 月18 日）对比分析，世联研究发现，虽然与去年同期相比，深圳楼市受到了限购、 限贷和货币流动 紧缩等多重因素的影响，但今年节后楼市表现仍然优于去年同期。今年节后四周一、二 手房分别成交2685 套、6721 套，同比去年同期增长59.7%、6.6%。 一手房实际在售量少 一手房市场除第10 周成交1007 套外 （主要受关外某项目开盘影响，该项目的销售量占当周全市销售 量的三分之一），其余三周成交量环比下降，呈逐步回落的趋势。世联研究认为，这是一手房实际在售量 所致。截止今年3 月13 日，深圳全市一手房可售面积为214.41 万平米，可售套数20361 套，处在历史的 低水平。而目前由于开发商推盘力度低，实际在售套数又要低于可售套数，供购买者选择的余地不多。 由于节后初期为楼市淡季，新入市楼盘很少，一手房市场实际在售量少，需求得不到满足，这是造成 一手房市场周成交量环比下降的主要因素。 限购细化，投资客不得不离场 3 月3 日，深圳限购令细化，非本地户籍纳税证明及社保补交无效。这个政策的出台，狠狠地打击了 投资客，使其不得不离场。投资客对限购令细则的出台暂无有效的应对之策，这也使得大户型、双拼户等 产品出现滞销。因为，这些产品的购买群体绝大多数都是多次置业者，是限购令的调控对象。 刚需暂时由一手房市场转向二手房市场 节后二手房市场的周成交量环比稳步增长，呈逐步回升的趋势。二手房市场表现与一手房市场相背离。 世联研究认为，这是由于刚需暂时从一手房市场转向二手房市场导致。原因有3 点： 1、一手房实际在售量少，无法满足刚需的需求。 2、限购令细则出台，致使无论一手房还是二手房市场的投资客大大减少。 3、二手房市场今年节后四周二手成交量虽然与去年同比增长6.6%，但是成交的套均面积却大幅下降， 仅为83.6 平方米，同比减少7.3 平方米。这表明，今年节后四周二手房成交主要以中小户型产品为主。中 小户型产品正符合刚需的需求。 基于以上原因分析，可以做出判断，刚需是二手房的主要购买者，他们暂时由一手房市场转向二手房 市场。 由此可见，在限购令严控之下，投资客逐渐离场，市场观望气氛凝重，但二手房市场成交量的稳步回 升，说明刚需的购买行动并没有因此受到影响，表现强劲，成为了支撑市场的重要力量。 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路 圳发展银行大厦 13 层 邮政编码：5 1800 1 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）22 16 2900 http://www . 【世联楼市新评】（2011）之十四 一手房市场成交量将逐步回升 随着政策调控的深入，预售开发商将加大在售新盘的推盘力度，新盘供应量会有所增加。世联研究认 为，在刚需的强劲支撑下，相信一手房市场成交量将逐步回升。 【撰写世联地产市场研究部】 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路 圳发展银行大厦 13 层 邮政编码：5 1800 1 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）22 16 2900 http://www .