旅游酒店行业融资租赁项目运作模式及实操案例.docVIP

酒店融资租赁项目运作模式 一、酒店融资租赁业务模式 1、酒店行业情况分析 （1）酒店行业发展现状 2012年，全国11706 家星级酒店（共有1.4万家客房总数150多万间，固定资产原值4600亿元，从业人员150多万。超过10家以上的深圳（17）、苏州（17）、南京（16）、成都（13）、宁波（13）、天津（12）、三亚（12）、武汉（12）、厦门（11）、乌鲁木齐（11）、大连（10）、青岛（10）、长沙（10）。 数据来源：国家旅游局《全国星级饭店统计公报》 酒店的收入来源主要是两大块：客房收入、餐饮收入，两者占比百分之八九十。除此之外，会展服务收入、车辆出租收入、酒吧歌厅等娱乐休闲收入、纪念品食品销售收入、代理服务收入等。所有这些收入均基于客流情况，客房入住率情况直接决定酒店收入，进而影响酒店盈亏和现金流情况，以酒店为融资租赁标的物的业务中，客房入住率是考核酒店还款能力的核心指标。 2012年全国星级酒店营业收入构成 类别 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级 餐饮收入比重 43.30% 46.45% 47.27% 42.06% 36.93% 客房收入比重 44.73% 41.34% 39.93% 43.46% 52.55% 其他收入占比 11.97% 12.21% 12.80% 14.48% 10.52% 数据来源：国家旅游局《全国星级饭店统计公报》 （3）酒店资产收益率情况 总体而言，酒店行业具有较高的投资收益率，低星级酒店投资资产收益率高于低星级酒店。由于单位客房成本远低于星级酒店而且入住率普遍较高，经济型酒店的投资收益率更高。民生银行2011年推出一款以“旅游酒店”为主题的理财产品（山东信托恒裕1号），前两年的年化收益率最高达12.5%，后半年的年化收益率最高达14.5%。郑州煤电拟投资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦，项目总投资1.09亿元，资产收益率前三年将为13%左右北京上地快捷酒店项目，作价1.35亿元，税后回报率约14%；投资北京东直门假日快捷酒店项目，投资1.45亿元，回报率近11%。7天连锁酒店一家分店资金门槛在400600万元，平均3年至4.5年能收回成本，每年的投资收益率25%至35%叫停了房地产租赁业务商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列，有限允许不动产如商业地产、厂房作为融资租赁的租赁物，土地使用权、住宅等不能作为租赁物以土地、房屋等不动产或以基础设施收费权等无形财产权益作为租赁物，不构成融资租赁关系税务部门没有直接否定不动产租赁的有效性，只是采用不支持的态度，来限制租赁行业开展不动产租赁17%的影响资金成本。2004年，中央宏观调控政策出台，央行收紧银根沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％上升到35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，新世纪租赁成功运作首个房地产“售后回租＋保理”融资项目——沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给，并签定5年的“售后回租”合同；又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额6亿元。在直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过‘售后回租＋保理’项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。 租赁公司 承租人 融资租赁模式 融资金额 期限 新世纪租赁 房地产商 回租+保理 6亿 5年 国金租赁 名城地产 售后回租 1.4 亿 3年 融众租赁 金榜集团 设备售后回租 8000万 9个月 诚通租赁 嘉福悦酒店 设备售后回租 5000万 3个月 2013年，大名城控股子公司名城地产(福建)有限公司与上海国金租赁（上海国际集团中国诚通发展年海南国际旅游产业融资租赁股份有限公司成立，注册资本1000万美元，除了传统业务外， （2）酒店整体直接租赁模式 经济型酒店一般采取租用老旧楼房进行翻新改造，能以较低的投资成本进行快速的连锁扩张，融资租赁公司可以在该环节为经济型酒店集团提供融资租赁服务。该模式属于直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁公司用自身资金代替承租人购买所需的酒店资产，然后将之出租给承租人使用，定期向承租人收取租金，租赁期满后根据租赁公司与承租人的事先约定，既可由租赁公司收回酒店，也可由承租人向租赁公司支付象征性价款取得该酒店所有权。 （3）已建成酒店设备回租模式 已建成酒店中正常使用的电梯、空调系统、车辆、消防系统、备用发电机组、大楼安防系统及照明设施、LED电