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赵巷地块评估报告 提报单位：上海新联康投资顾问有限公司 提报时间：2008/6/5 提报关键词：产品、市场、客源、价格 一、区域市场背景 区域价值分析 赵巷区域由于优美的自然环境及生态景观、四通八达的道路系统，在这几年逐渐发展成为独栋别墅云集的高档住宅区。而近两年一些联排别墅的上市热销，也让这个高档居住区的进入门槛有所降低，但由于区域生活配套的缺乏和公共交通的不便，对于无车的工薪一族来说，在此居住仍然非常不便。因此公寓产品在区域内需求较弱。 总而言之，赵巷目前是适合有车一族日常居住的高档别墅住宅区。 区域房地产市场 我们来看下04到08年赵巷住宅供求情况： （面积单位：平方米） 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1-6月 总计 公寓 供应 0 0 0 10019 0 2156 需求 0 0 0 7111 0 1774 供求比 / / / 1：0.71 0 1：0.82 联列 供应 0 20371 30469 12188 22580 85608 需求 0 6570 11424 49739 16705 82349 供求比 / 1:0.32 1:0.37 1：4.08 1：0.74 1：0.96 花园住宅 供应 12142 74414 77584 50666 31184 245990 需求 36247 56169 85692 93043 14055 213893 供求比 1:2.99 1:0.75 1:1.1 1：1.84 1：0.4 1：0.87 新联康研展部2007-9 从公寓来看，04年以来基本没有公寓产品，07年有两个项目，其中一个为配套房，市场体量很小，剩余待售体量小于3500平方米，供求比为1：0.68。（08年全部配套房） 从联列来看，05年后联排产品开始在市场出现，随着市场不断发展，供求关系由原来的供大于求，转变为供不应求，市场需求旺盛。07年联排需求上升幅度较大，08年受新政影响，市场成交有所减少。 从花园住宅来看，从05年开始，市场供应量有明显的提升，同时市场需求在06年开始猛增，07年以来供应量有所减少，成交量再创新高。08年以来市场成交减缓。 综合来看，区域在大众的心目中已定位为中高端别墅居住区，近几年联排别墅市场接受度增加。 区域目前为独栋和联排共存的别墅板块。 区域联排别墅未来供应 从赵巷在售市场来看 目前区域内仅有合生朗廷产品在售，该案总建8.8万，目前已销售4.9万平方米。 该案未来四期尚有4万平方米左右的体量待推，预计将在今年8月推出市场。 从未来土地供应来看 区域内未来主要待推项目为龙湖地块： 龙湖地块（赵巷镇特色居住区8号地块）四至范围为：东至方松公路、南至规划道路、西至菘塘河、北至淀浦河。 占地面积14.4496公顷，规划容积率为1.0。据了解，地块将会开发为高档住宅与商业配套的综合体。 从地块1.0的容积率以及区域定位来看，联排产品出现的可能性非常大。 综合来看，未来区域内联排产品的体量不大，龙湖地块将成为主要的竞争项目。 二、地块分析 地理位置 项目位于上海市青浦区赵巷镇，距离上海市区25公里，距离虹桥15公里，距离青浦城区8公里。 项目地处青浦赵巷，距离市区较远。 周边环境 4#地块位于规划中的赵巷新镇的南面，东至天然河道，西至赵重路，南临天然河道，北靠规划六路； 6#地块位于规划中的赵巷新镇的北面，东至天然河道，西至巷菘路，南临镇泽路，北靠华盈路； 6#地块北侧盈港路 4＃地块西侧赵重路 地块周边河道，水质较好 4＃、6＃地块周边河道众多，环境较好。 交通情况 公交：公交线路缺乏，上朱线、沪朱线可到达市区，站点距离地块3公里左右。 地铁：临近规划2号线盈港路站（开通时间预计在2015年以后），距离地块较500米。 驾车：嘉松公路-A9高速-延安路高架-徐家汇（约40分钟），嘉松公路-A9高速-延安路高架-人民广场（约35分钟）。 公交出行不便，轨道交通开通时间较远，不能为项目带来市区客源。 周边配套 本地块处于赵巷北部，可依托赵巷、佘山、泗泾等板块的配套，距离较远，驾车前往各板块的大型配套设施较为方便，佘山和泗泾板块的发展已有一定规模，同时赵巷区域的配套也逐渐成熟。 地块周围缺乏日常生活配套，主要依托赵巷生活区，距离在1-2公里左右。 地块现状 4#地块内部现状 6＃地块内部现状 地块内部平整，景观出众。 综合来看，地块环境、景观出众，有营造别墅的条件；而由于交通出行不便，地块周边配套缺乏，公寓产品吸引市区客源的难度较大。 三、产品定位 4#地块 经济指标 建设用地面积：38639.6平方米 规划总建筑面积：30911 平方米 容 积 率：0.8 建筑密度：30% 绿化率