金易南川城市之光可行性研究分析报告.docVIP

“金易·城市之光”可行性研究报告 项目市场概述 (一) 南川区域概述 南川位于重庆大都市“1小时经济圈”范围内，距离重庆58公里，重庆市交通骨架中“二环八射”和“三环十射”的重要枢纽城市。其发展目标为将南川打造成为渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市。未来便捷的交通将为区域经济发展注入动力，更为当地房地产市场的发展带来新机。 目前南川中心城区位于东至东城街道办事处的苏家坡－陈家－铁孔一带，北至西城街道办事处的沿塘，西以永隆山西坡为界，南至南城街道办事处的万寿－石峨－双河一带。总面积约158平方公里。未来的城市建设将由隆化片区进一步向西、南及东北延伸，加快新城建设，以区级行政、金融、贸易、教科文体、医疗卫生、旅游服务为主，发展成为功能完备的城市中心片区；发展东北北固片区，作为以二、三类工业（轻化工、机构等）及生活综合区，配套相应的商业服务设施；发展东部东胜片区，作为工业及生活综合区，配套相应的商业服务设施。 （二） 区域地产业现状 近年南川房地产市场持续热销，价格呈递增态势，均价由06年底的1200元/平方米（建面）增长至目前的1800-2000元/平方米，中高档住宅的价格基本在1800-2100元/m2之间。主要集中在三环路附近，是目前南川房地产开发的热点区域。近期受到政策的利空消息影响，销售速度放缓，同时区域潜在供给量增大，在未来08年潜在供给量约100万平方米。 按照人均30平方米计算，南川全区职工06年年均工资为14314元，房价收入比约为3-5之间，按照世界银行的同行标准，这个比例针对南川的在职职工来说比较合适，但同时由于消费观念等因素，导致南川居民对房地产的消费过于保守。行业竞争较为激烈。 2006年，南川全区房屋建筑施工面积84.2万平方米，同比增加45.8％，房屋建筑竣工面积16.04万平方米，同比下降26.9％；商品房销售面积29.79万平方米，同比增长28.76%；商品房销售额37460万元，同比增长80.85% 租售市场上，目前南川老城区住房一套的价格约在300-600左右，新城区的租赁价格一套在600-800元/平方米左右，南川商品房的租售比大于300:1，说明目前南川房地产投资价值相对较小。实地调研也表明目前南川居民购房多数以自住为主。 商业氛围上，区域商业中心氛围尚未成熟，周边项目均有自己的配套商业，经营情况普遍欠佳。 目标客户分析 随着国家洪观调控政策的逐步实施，房地产市场逐步由原来的卖方市场转为以买方市场为主导的营销时代，“一个好的地段+一个好的产品＝卖座项目”的时代也不复存在，我们把这种现象称之为“冷营销”而冷营销的核心是“客户”，所有的营销动作都应该是围绕客户这一核心体展开。 （一）客源分析 主要来源： 南川主城 房地产是典型的区域性很强的行业，虽然我们也一再强调，本案应该是一个全区性的项目，但不可否认的事实就是我们的目标客户至少有50%以上仍会来自南川主城区。 次要来源： 南川乡镇—临近主城区乡镇 这个区域相对来讲与本案的物理距离相对较近，且随着城镇化进程的加快以及南川城市形象的提升，区域间交通便捷的因素致使部分乡镇经济实力较强将是本案的次要的目标市场。 辅助来源： 南川乡镇—其他主城区乡镇 这个区域相对来讲与本案的物理距离相对较远，但随着城镇化进程的加快以及南川城市形象的提升，区域间交通便捷的因素致使部分乡镇经济实力较强将是本案的次要的目标市场。 特别来源： 其他区县 随着重庆城市人口结构的变化，区县到主城置业的人数逐年增多，江北区目前也是这类人群置业的首选之地，所以本案也不乏有出售给区县置业者的机会。 （客源比例图） （二）年龄分析 主要年龄层： 25-35岁 本案的产品以中小户型为主，所以我们的主力客户群应该是稍有经济条件但并不十分宽裕的人群，25-35岁的青年置业者将是我们的主要客户。 次要年龄层： 35-45岁 这一年龄层的客户将是购买本案中三房和大三房户型的主力。 辅助年龄层 45岁以上 年龄结构比例图： （三）职业分析 主要行业： 政府机关、事业单位、通讯、教育、医疗、保险等从业人员以及私营企业中的管理和技术人员、个体工商户。 25至35岁的人大都接受过高等教育，目前这个年龄段的人是南川产业结构中的中坚力量。次要行业： 外出务工人员。 这类人群收入较高于南川大众人群收入，对房价有一定的承受能力，同时对项目品质具有较高的评鉴能力，而且根据区域未来的发展，本案有条件吸纳其成为业主。 辅助行业： 部分拆迁客户。 这类人群小经济实力相对较弱，但货币补偿，以及户型面积的合理控制、能够帮助消化本案的部分户型。 职业分布比例图： （四）收入分析 主要 ： 家庭年收入8-10万 次要： 家庭年收入4-7万 辅助： 家庭年收入3万元左右