三益中国 商业地产设计的鱼骨模式.pptVIP

2、合理确定主力店与经营散户之间的关系 面积比例 主力店的引入是为了促进散户的经营 主力店和散户的经营面积、租金收入是彼此消长的关系 合理的购物中心中，主力店面积可为30%~50% 楼层设置 将主力店设置于中等楼层，既保证其有一个相对理想的经营位置，又能为散户赢得更为有利的商业楼层，同时为商家争取更多的投资回报利润。 3、商业的平衡术 低风险 中低风险 中高风险 高风险 风险 低利润 中低利润 中高利润 高利润 主力店 零售百货类 次主力店 酒楼、小型专卖超市、折扣店 专卖店 批发零售 个体店 连锁品牌店、便利店 业态风险和利润成正比例 商业地产的本质是金融地产，其运营需要诸多的结构平衡共同实现： 品牌店铺与一般店铺的平衡； 强承租户与弱承租户的平衡； 大型租户与小型散户的平衡； 长期租户与短期租户的平衡； 白天运营与夜晚运营的平衡； 业态与业种配置的效益平衡； “剑有双刃，刀走偏锋” 商业的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租金体系的平衡问题。建立最高利润与最低风险的平衡点就要找出最佳的投资回报方式；合理的投资回报方式应从低风险出发，制造出高利润； 平衡规则一：业态风险与利润成正比； 平衡规则二：建立利润风险平衡点； 案例分析： 3、商业的平衡术 万达商业广场 ——定单地产型 通过定单地产概念的导入，引入沃尔玛、苏宁电器等超级主力店，其中超级主力店所占面积很大，超过总面积的50%，这样使得商业租金收益变低，但同时也将了风险，收益比较稳定。 连锁化发展的万达集团其核心能力在于通过城市运营获得土地增值效益，并通过与国外基金合作，解决前期的资金问题，大面积的主力店虽然造成了租金收入较低，但能实现稳定连锁化发展。对于总体开发规模不大的商业地产开发商来说，万达模式是一种不可克隆的商业模式。 日景透视 夜景鸟瞰 南京万达商业广场 (三益设计) 三益的 “鱼骨模式” —— 商业地产设计模式的反思 1、商业开发的流程及弊端 以前多数的商业开发流程 拿地 —— 建筑设计公司 —— 商业定位(商业策划公司或自己团队) —— 招商（商业管理顾问公司或自己团队）—— 销售（销售代理公司）—— 运营 —— 再开发。 弊端 (1)拿到地后盲目进行设计，导致无法满足经营商家的设店要求，后期投资成本增加； (2)将广告策划等同于商业策划，导致商业项目的业态定位缺失； (3)后期招商忽视了定位的控制作用，出现招商混乱，空间设计不符合设店需求，导致建筑设计乃至施工的反复与翻工； (4)开发过程不同的主体分阶段介入时，各个环节专业缺乏沟通平台，无法保证专业化介入的深度，项目整体的控制与把握难以保证。 适宜的商业开发模式： (1) 专业化的服务主体的高度集中与整合； (2) 投资、策划、设计、招商、运营、管理 —— 全程一体，专业协同 (3) 以商业策划与先导； (4) 以建筑设计为纽带； (5) 以招商运营为核心； 2、适宜的商业地产开发模式 3、设计模式的修正 —— 全程一体，专业协同 “鱼骨模式” 的核心 全程一体： 从前期项目定位到后期的经营管理的全程一体化服务，在商业项目的开发过程各个环节由不同专家提供专业支撑，各个环节之间进行有效串联、衔接与配合； 专业协同： 不同业态的商业专家和不同专业的设计专家在系统体系下协同工作，保证服务水平的专业化深度和对项目的整体把握； 商业择地立项 前期商业调研与策划 精确的 商业定位 基本运营 模式的选 择与确立 初步商业模型 前期招商 形态与 景观控制 建立格构网络 细胞模数的 分裂与整合 区域性的分 割与变化 模数堆积 设计方案 执行力的体现 建设期 初步设计、施工图设计、建设时期 开业 目标客层 店铺战略 业态构成 业态配比 空间设计模型 主力店招商 设计模型调整 使用分区 楼层构成 楼层意向 店铺配置组合计划 内装设计 租户监督 管　理 运　营 前期计划阶段 中期执行阶段 后期建设阶段 运营阶段 定位与招 商整合 设计与招 商整合 市场反馈系统 3、设计模式的修正 —— 全程一体，专业协同 “鱼骨模式” 的六大环节 调查分析 主题定位 商业规划 运营模式 主力招商咨询 方案设计 设计的误区 1、常见的设计误区 误区一： 外观设计综合症 表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置 表现2：只注重立面设计，忽视商业设计的特殊性、实用性 实例：“钻石城” 某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。 1、常见的设计误区 误区二： 套用公建模式设计商业空间 表现1：忽