聊城房地产市场调查报告分析.docVIP

聊城房地产市场调查报告分析 目录： 一.聊城房地产市场调查分析 (一) 2011年聊城房地产市场调查整体分析 （二）2011年聊城市住宅市场分析 （三）2011年聊城房地产市场综合预测分析 （四）聊城房地产市场调查报告市场利好政策和市场特征分析 (五) 2011年聊城市房地产市场发展趋势 二、区域房地产市场调查分析 （一）区域市场地段的特性 （二） 区域内竞争程度的分析 （三） 区域内营销环境的分析 （四）聊城区域内楼盘及客户数据分析 1. 2011年聊城市区在售楼盘 2.聊城住宅项目市场消费者分析调查、 房产市场现状解读 聊城房地产市场调查报告分析 一.聊城房地产市场调查分析 (一) 2011年聊城房地产市场调查整体分析 2011年聊城房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产市场。 （二） 2011年聊城市住宅市场分析 近些年聊城市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。 近些年聊城楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。逐步走向规模化。翡翠城以贵族的西班牙皇家园林推出，成为欧陆风潮流行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘，如星光宝徕花园、五环国际、金柱月亮湾、阿尔卡迪亚、伟业中华苑等。它们走精品型的综合素质路线，给楼盘赋予了更深一层的定义和内涵，并注入了较高的科技含量，智能化住宅又成为一个新热点，其概念至今不断延续和创新。 楼盘发展到今天，已由地段性，概念性，个性化向综合性智能化素质型高档楼盘过渡和发展，消费者层面也发生了变化，由暴发户“土包子”转变为 “绅士”型的富贵一族，自然对楼盘的要求也越来越高。 纵观2010年的楼盘市场，多数以地段、建筑风格（现代建筑，欧陆式建筑）、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前楼盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越来越高，而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。 （三）2011年聊城房地产市场综合预测分析 聊城市房地产市场竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，房地产市场的销售已明显趋缓。众多开发商对房地产项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发高层会有高额的利润回报，“恨”的是房地产的风险实在太大。 为此，销售部通过了一个月的时间，对聊城市的市场进行了仔细的研究，对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。 任何一个市场都必须经过： 萌芽 成长 成熟 衰落 更新。 聊城的房地产市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态： 1．房地产市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。 目前的市内楼盘主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“翡翠城”的推出就拉开了这种走势的帷幕。 2．房地产住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。 聊城市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。 商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。 3．市场将呈“细分化”发展。 未来的楼盘将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现筑城市场。 4．房地产楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发展。 在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，