个人二手房交易税收问题浅析..docVIP

个人二手房交易税收问题浅析 　　[摘 要] 2015至2016年，我国宏观经济政策多次调整：6次下调存款准备金率，5次下调基准利率，放宽房地产贷款政策，加大税收优惠等。这些政策极大的释放了货币的流动性，刺激了二手房交易，交易量和交易价格均大幅上涨，税源规模扩大，偷逃税现象也随之增加，成为税务部门当前亟待解决的征管热点问题。基于此，我国应改革二手房交易个人所得税的征税办法;运用网络技术，加强征收管理，核实成交价。个人二手房交易的征税，要加强征管，也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应，又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作 [关键词] 个人;二手房交易;税收问题;对策 [中图分类号] F230 [文献标识码] B 引论 2015年至2016年，国家宏观经济政策多次调整。央行6次下调存款准备金率，5次下调基准利率，利率达到近年来最低，流通中的货币量极大增加。另外，房地产贷款政策放宽：二套房首付最低20%，公积金贷款个人额度最高可达40万元，贷款利率低至2.75%。税收优惠，相关税收均有减免。各种利好带来了二手房交易的井喷，交易量和交易价格均大幅上涨。2015年8个重点城市二手住宅成交量约114.3万套，同比上涨87.1%。2016年1月共成交近13万套，同比涨91.8%（数据来自腾讯新闻客户端）。房地产业是近年我国地方财政的主要收入来源。房地产交易涉及的税种也比较多 一、当前我国个人二手房交易涉及的税种及主要税收政策 当前我国二手房交易涉及转让方的税种有：个人所得税、增值税及附加（包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、印花税;涉及受让方的税种有：契税、印花税 （一）二手房交易个人所得税的相关政策 个人住房转让所得税征收方式有两种：纳税人能提供购房原值、缴纳税金及合理有效的费用凭证的，其转让所得按个人所得税法“财产转让所得”项目依20%税率征收个人所得税;对不能提供完整、准确、有效的房屋原值、缴纳税金及合理费用凭证的，按转让收入额的1%征收个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得免征个人所得税 （二）二手房交易增值税的相关政策 财政部规定：自2016年5月起，个人二手住房交易，按照5%的征收率计算缴纳增值税。另行公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 （三）二手房交易契税的相关政策 财政部2016年规定：个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税 （四）二手房交易其他税收的相关政策 自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。从税收政策上看，个人二手房交易税收问题主要集中在个人所得税。税率高，税负相对较重，实际交易中，卖方取得的个人所得税多数转嫁给买方，为减轻支付压力，偷漏税就难免了 二、个人二手房交易税收问题 二手房交易猛增，税源规模扩大，交易中的税收问题凸显：税制老化，交易价格虚报，个人信息难查实等。阻碍了正常的税收征管。具体分析如下： （一）财产转让个人所得税税制不合理，不利执行 1994年，全国第四次税制改革规定，房屋交易个人所得税按财产转让所得征税。20多年过去了，基本税制始终未变。但20多年来，我国房屋交易情况发生了很大变化 1.高房价时代，税率偏高，税负较重。房价高涨，计税依据增大，个税仍按20%的税率计征，绝对税额高。1987年全国商品房平均单价408元/平方米，1992年之前基本维持在每年上涨100元的节奏。1994年全国商品房价格约在1000元左右。到2015年，中间虽然几起几落，均价仍近6800，比起1994年上涨了近六倍。2006年到2015年10年间，个人及家庭收入增加更快，财富积累更多，房屋交易量更大。2006年商品房平均单价3367元/平方米，.以100平米房屋为例，2006年以336700元买入，2015年679300元卖出，其他合理费用按房屋原值的10%计算，计税所得约30万元，按20%的税率计算，需要缴税6万元。而在房价上涨较多的一、二线城市，缴税几十万元很普遍。高房价时代仍然沿用高税率，税负过重。（上述数据来源于国家统计局） 2.减除项目不尽合理。《个人所得税法》规定，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值