武汉市房地产泡沫的测度、成因及对策研究.docVIP

武汉市房地产泡沫的测度、成因及对策研究 动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况 下，房地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期的相互作用所产生的“羊群效应”在房 地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Kmgman【15-1911认为，在房地产市场中所有的泡 沫都有一个共同点，即都有银行融资。舢len【20l等M1998)发展T-个模型，说明银行等 金融中介的代理问题如何导致房地产泡沫的产生。 。国内经济学家对泡沫理论的研究始于20世纪80年代末90年代初，开始大多停留 在对金融泡沫现象的定性描述上。90年代中后期，一度出现对金融泡沫理论的研究热潮， 实证研究特别是泡沫破灭前的实证研究很少。丛屹㈣(1998)认为日本泡沫经济的发生过 程中主要是由于地价过快上涨和金融过度扩张造成的，并借鉴日本经验提出了防范泡沫 发生的措施。谢经荣等1221(2002)通过一个包括房地产商和银行两方的资本市场均衡模型 说明资产价格和信贷数量的关系，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们 对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。刘福坦 【2习(2003)认为中国房地产产权混乱连体流通也是房地产泡沫产生的根源。曲波和谢经荣 【241(2003)描述了房地产泡沫运行的特殊机制(投机价格机制和自我膨胀机制)。汪利娜 【251(2003)研究了房地产泡沫的生成机理。 关于房地产泡沫的测度，国内研究较少。向阳【261(2005)认为土地升值特性是房地产 泡沫产生的基础，这一点与汪利娜认为资源的稀缺性供给弹性小是一致的；其对房地产 泡沫膨胀的描述符合曲波的房地产泡沫内在运行机理，因此向阳的研究并没有本质上的 进展。李维哲和曲波【2(2002)设计了地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况 类指标、消费状况类指标和金融类指标。谢经荣等(2002)提出把泡沫划分为安全区、警 戒区、危险区和严重危险区，并构建了衡量泡沫的指标体系和泡沫度的测算方法。刘琳、 黄英和刘洪玉【281(2003)借鉴国外从信用角度分析泡沫的方法，通过分析房地产泡沫的形 成机制，建立适合我国房地产市场运行的泡沫测度系数，并进行了实证分析。袁志刚和 樊潇彦【2卅(2003)构造了房地产局部均衡模型，通过分析具有理性预期的购房者和地产商 在引入银行信贷之前和之后不同的最优选择，讨论\n取相关指标数据，利用确 定的评价方法，最终得出该市房地产市场泡沫程度评价结论。 4 2房地产泡沫的相关理论 2房地产泡沫的相关理论 2．1房地产泡沫的内涵 2．1．1泡沫概念的界定 首先要理清什么是泡沫，这样房地产泡沫的涵义才能迎刃而解。1926年出版的 {Palgrave英文大字典》对泡沫的定义是：“任何高度投机的不良商业行为”。这个说法 似乎不够清楚，至于它是否发生也没有一致的看法p11。1987年出版的(Palgrave经济学 大辞典》中引用著名济学家金德尔伯格(C．Kindleberger)的话重新定义泡沫：“泡沫 状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开 始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只 是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随 着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常“繁荣”的时 间要比泡沫状态长些。以后也许接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现的危机，或者逐渐 消退告终而不发生危机。”这个定义形象直观地描绘了泡沫从生成到破灭的过程，指明 了泡沫形成的原因在于投机性，泡沫破裂的结果是金融危机。诚如金德尔伯格自己所说， 这不是一个严格的定义，定义仅仅给出了一种形象化的描绘，没有回答“泡沫到底是什 么”这一问题。 ’在本文中，我们把泡沫定义为；泡沫是由于某种垄断性的存在，以及虚拟需求的过 度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，同时，根据泡沫的度量可 把泡沫分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常对经济 发展有积极作用，但如何区分泡沫的四个阶段有赖于不同时期不同经济体的详尽的市场 运行的精确模型。 2．1．2房地产泡沫的界定 曹振良认为，房地产\n产泡沫的相关理论 益来自于国民收入的再分配，但过度的投机需求有可能引起实物经济领域的异常波动， 从而酿成诸如“狂热”、“泡沫”、“恐慌”这类背离市场基础条件的经济现象【33删。 2．2．3土地的虚拟资本性质 虚拟资本是指一笔资本的两重或多重存在形式中，与现实资本相区别的那种形式的 资本。虚拟资本是生息资本或这种性质的货币资本通常采取的形式，它的市场价值和增 值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。土地被马克思看作一种虚拟资 本，地价是地租的