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营改增对房地产企业的影响及对策 　　[摘 要]本文首先阐述了全面实施营改增的必要性，并结合房地产企业经营特点分析了营改增后企业可能面临的挑战。通过财务核算比较了营改增前后房地产企业的税负变化，分析了其面临的挑战，提出了房地产企业在营改增背景下应采取的措施 [关键词]营改增；房地产业；税负变化 [中图分类号]F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1009 ― 2234（2016）10 ― 0077 ― 02 一、引言 今年5月1日起，在各行业全面实施营改增，营业税从此退出历史舞台。营改增前，由于行业间的抵扣链条不完整，商品在流转过程中容易出现重复征税。营改增的推进逐步解决了重复征税的问题，破解了制约现代服务业发展的税制瓶颈。在所有行业全面实施营改增，打通不同产业间的抵扣链条，为消除重复征税提供了制度保障，有利于营造公平竞争的市场环境。同时营改增也会释放政策红利，通过政府收入的减少来换取公司利润的增加以及企业综合竞争力的提升 本轮营改增是今年深化财税体制改革、推进经济结构转型升级的“重头戏”，其重点是要在建筑业、房地产业这类与不动产相关的行业进行税负改革，难度大、任务紧。这会对资本密集型的房地产业产生怎样的影响？房地产企业应如何应对？这引发当下的高度关注，本文依据营改增的政策精神，对该问题进行分析 二、我国房地产企业经营特点 （一）建设周期长，投资数额大。房地产企业的项目开发通常要经过多个阶段，整个项目周期少则一年，多则数年才能完工。另外，每个阶段都需要先期投入大量资金来保证项目推进。这些资金投入，大量占用着房地产企业的流动资金，企业通常要多渠道融资来满足开发项目对资金的需求 （二）经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：一是业务内容复杂。企业除了房屋开发外，还要建设一系列的配套设施。经营业务涵盖了从征地、拆迁、规划、招标、施工到销售全过程。二是业务涉及面广，业务往来对象多。企业不仅因购销关系与建材供应商发生业务往来，而且因工程的招标和发包与政府相关部门、承建单位发生经济往来 （三）经营风险大，财务风险高。商品房的单位价值高、建设周期长，房地产企业作为资本密集型行业，负债经营程度高。一旦企业经营决策失误或受融资困扰，房屋销路不畅，将造成商品房积压，形成大量库存，易导致企业资金链紧张，营运资金周转困难，企业会面临较大财务压力 （四）受政策调控影响大，不确定因素多。由于房地产业涉及土地、建材、金融等众多行业，具有“牵一发而动全身”的效应，往往成为政府宏观调控的重点行业。同时，近年来政府积极利用“有形的手”缓冲经济下行压力，房地产业更易受政策影响，继而导致房价波动，影响市场稳定 三、营改增对房地产企业的影响 （一）营改增对房地产企业税负的影响 随着营改增的深入推进，增值税在流转税中的地位更加突出，由于增值税对流转过程中增值的部分课税，更能体现税收公平性和税收中性原则。同时增值税的环环抵扣可以有效避免重复征税的问题。营改增后，能否及时取得充足合法的进项税，将直接决定企业的实际税负，只要房地产企业能够从上游的施工单位和建材供应商取得可抵扣的增值税专用发票，企业税负便会呈现降低趋势 从目前涉及房地产企业的税收政策来看，营改增前，房地产企业主要缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等几大税种。营改增后，房地产企业不再缴纳营业税，改为上缴增值税，在销售金额不变的情况下，营改增后房地产企业可通过获取足额的进项税来降低企业的实际税负。根据国家税务总局公布的数据，全国前十大房地产企业在营改增后，企业总体税负率明显下降，中小房地产企业由于获取进项税的途径有限，总体税负率微变但呈下降趋势。可以预见的是，在后续的相关配套政策出台后，增值税的抵扣链条会更加完整，房地产企业税负会进一步下降。但营改增在短期内会对房地产企业的经营带来挑战，见下文分析 （二）房地产企业面临难以取得可抵扣增值税进项税的风险 房地产企业在施工过程中的成本主要包括建筑材料成本和人工成本两大块。据统计，在工程结算成本中，钢筋混凝土等建筑材料约占60%，人工成本约占20%，其他费用约占20% 建筑材料方面，由于采购种类众多，不仅包括钢材、混凝土等常规的行业交易商品，同时还有诸多低价值高消耗的小批量耗材。此类材料的供应商通常以个体工商户等小规模纳税人居多，其销售材料无法开具增值税专用发票，使房地产企业无法取得可抵扣的增值税进项税 人工成本方面，施工时的劳务用工主要来自雇佣的农民工或某些劳务企业。当然，个人提供的劳务不能开具增值税专用发票，公司不能获得进项税。劳务企业提供的服务因为自身不具备可抵扣的项目，这使得劳务企业税负激增，这会迫使劳务企业通过向房地产公司收取高额劳务费的形式进行