北京某某公建项目营销方案.doc

北京**项目营销方案 目 录 一、本项目ＳＷＯＴ分析------------------------------------------ 1 二、项目功能规划------------------------------------------------ 6 三、项目定位---------------------------------------------------- 7 1、项目概念定位----------------------------------------------- 7 2、项目客户类型定位------------------------------------------- 7 四、项目营销思路------------------------------------------------ 8 1、关于各功能部分的营销思路----------------------------------- 8 2、关于融资及租售结合方式的相关思考-------------------------- 9 3、关于一期项目租赁的具体思路-------------------------------- 10 价格定位------------------------------------------------ 10 营销渠道------------------------------------------------ 10 广告宣传------------------------------------------------ 12 项目本身的进一步完善------------------------------------ 13 北京**项目ＳＷＯＴ分析 优势分析（Strength） S1.总体交通状况良好，地理位置具有均好性 **项目位于**桥东南角，毗邻北**环、**路、**大街等交通要道，距**地铁站、城铁站。Weakness） W1. 项目周边商业设施缺乏，商业氛围有待培育 目前，中关村、金融街、CBD商圈聚集效应呈更加明显的趋势，写字楼的集聚度进一步增强商务行业机构的数量与密度、区域内商务配套设施的档次及数量等标准 W5. 项目西侧居民楼的不利影响 项目西侧两栋居民楼，外观较陈旧，与项目整体环境不协调，对项目整体形象造成一定的负面影响，对于后期西南侧的规划也带来一定的影响。 机会（Opportunity） O1.北京市写字楼市场回暖 世界经济恢复国内经济北京写字楼市场需求得到支撑。随着奥林匹克公园的建设北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个全新的城市功能区——奥林匹克公园中心区城市中心北移商业气氛的逐步形成，奥林匹克公园周边地区已成为房地产商投资的热点奥林匹克公园中心区集体育、文化、会展、休闲等为一体O4.地铁**号线及区域内交通的完善将带来更多的商务氛围； 随着距本项目约600米的地铁**号线的全面完工以及**桥向南道路的修缮完毕，本区域内交通将得到极大改善，同时交通的完善亦将为本区域带来更多的人流量及商务氛围。 O5.北**环区域缺乏大型综合性项目; 由于北**环区域内尚无其他大型综合性项目，故**项目完全有理由率先成为本区域的标志性项目，引领区域经济的发展。 威胁（Threat） T1.未来几年北京市写字楼供给增加 未来几年内，北京写字楼的潜在供应量将大幅度增加。预计在200*至200*年期间（恰为我项目的入市时期），CBD、中关村、金融街等几大热点区域的写字楼将出现阶段性的大规模集中供应现象。写字楼供应量的大幅增加，使未来写字楼市场竞争更加激烈，项目市场风险增加，给写字楼租售工作带来较大的压力。 T2.周边写字楼定价水平较低 目前看来，相对于其他重点商圈现有写字楼的价格水平和一些新增项目的定价标准，**桥周边项目定价水平普遍不高，容易形成价格竞争。这在一定程度上会影响客户对于本区域商圈效应和写字楼品质的判断，对项目的定价水平会形成一定的制约。 由上述SWOT分析可见，本项目坐落于非传统商业区域，商务环境略为欠佳，故作为以写字楼为主的**项目，相对于CBD、金融街、中关村等传统商圈的项目并不具备区域优势。但项目临近北三环主干道，具有地理位置均好、规模庞大、品质优良等综合优势，再加上整体经济环境持续发展、坐享奥运商机等综合因素，使得本项目具有一定的发展空间。同时我们亦可通过对后期项目的合理规划，以进一步加强项目优势、弥补弱势。 劣势弥补 针对W1（项目周边商业设施缺乏，商业氛围有待培育）：①对二、三期项目进行合理规划，通过项目自身营造商业氛围，弥补区域商业设施不足的问题（具体可见本方案第二部分：“项目功能规划”）；②科学分析区域