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北京商品住宅市场调查研究分析报告 在刚刚过去的8个月，北京市房地产市场以出人意料的速度由谷底迅速重上价格和销售量的历史高峰。为了充分理解市场变化，华高莱斯房地产研究中心选取了西堤红山、首开常青藤等20个热销项目（本次研究以普通住宅为主，高档公寓另有专题）进行了深入研究，并与重要项目销售负责人进行了充分沟通与交流1，使我们得以一窥市场真貌。 调研项目列表 项目名称 区位 项目名称 区位 项目名称 区位 项目名称 区位 金隅7090 通州 远洋沁山水 石景山 太阳公元 朝阳 保利西山林语 海淀 金隅可乐＋ 朝阳 远洋一方 朝阳 加州水郡 房山 首城国际 朝阳 国奥村 朝阳 西堤红山 宣武 瑞雪春堂 房山 新通国际花园 通州 首开常青藤 朝阳 阳光上东 朝阳 金地名京 朝阳 鸿坤理想城 大兴 远洋万和城 朝阳 天洋城 燕郊 华侨城 朝阳 美利山 朝阳 一．市场四次转折 【从谷底重上顶峰的调整中，市场微观结构发生了翻天覆地的变化。】 根据价格、交易量变化，今年房地产市场可以划分为明显不同的四个阶段： 图1：09年1－8月北京房地产市场阶段划分 表1：2009年市场发展阶段特征概述 发展阶段 宏观政策 市场特征 客群变化 价量齐跌 （2008末－2009.01） 政策仓促回调 ???? 4万亿财政刺激计划 ???? 北京市建委《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》 价格下滑，成交量低位徘徊 投资及资产配置型客群基本出清，少量首次置业客群入市 价跌量涨 （2009.02－2009.03） 政策实质促进 ???? 购房金融、二手房交易、外资购房等限制全面放开 ???? 《促进本市房地产市场健康发展的实施意见》颁布实施 多数项目价格继续下调，部分项目止跌微升，成交量爆发式增长 首次置业客群大量涌入 价量齐涨 （2009.03－2009.06） 经济促进政策坚定延续 价格全面回升，调价频率和幅度持续增高，成交量略有减少，基本保持稳定 改善型客群逐步入市，并开始对价格提升发挥支撑作用； 投资客户入场 价涨量滞 （2009.07－至今） 政策进入微妙期 ???? 信贷投放量减少 ???? 二套房政策收紧 ???? 二手房交易税费卡死 销售价格继续上行，成交量逐渐回落 资产配置和保值增值的富贵家庭主导市场价格，部分首次置业客群被挤出 1．价量齐跌阶段（2008年末－2009年1月） 图2：2009年1月至今房地产市场客群构成变化 为了更深入理解消费者行为，掌握市场变化，我们根据对20个项目的调研，对上图所示三大类以实际需求为主要目的的客群进行了进一步细分，提炼出9类北京房地产市场上典型客群，并对其年龄、价格承受能力、需求特征、支付特征等方面进行了研究（投资客群在普通住宅项目中并未占主流，下文未做分析）。 ? 图3：北京房地产市场典型客群细分图 1．首次置业客群 首次置业客群细分表 细分 特性 毕业立业 结婚 （独自承担） 结婚 （家庭承担） 生子 年龄 22－25 24－30 24－30 26－32 工作时间 0－3年 2－6年 2－6年 4－8年 家庭结构 一代，单身 一代，两人 一代，或与父母共住 三代，孩子（0－11岁） 主要支付者 父母 两人 两人及双方家庭 两人及双方家庭 可支付首付2 10－20万元 10－20万元 20－40万元 30－50万元 可承受月供 1500－2500 /月 2000－5000 /月 2500－6000 /月 3000－6000 /月 可承受总价2 40－70万元 60－110万元 80－150万元 100－150万元 决定因素 总价，首付 总价，首付 总价，首付 总价，教育 敏感因素 区位、交通 交通，教育 交通，教育，社区 交通，社区，配套 支付特点 20％首付；看房周期较短，易冲动性购房 20％首付；看房周期较长，看房范围较广 20％－50％首付；看房周期较长，看房范围较广 20％－50％首付；看房周期较长，看房范围较广 需求户型 40－60平一居，30－40开间，60－70平一居半，70－90平小两居，可接受LOFT； 70－90平米两居，90平米小三居，50－60平米大一居，可接受LOFT； 90平两居，90－110平小三居，可接受LOFT； 90－110平小三居，90－100平舒适型两居；不好LOFT产品 产品设计 偏好现代简洁风格；可接受商住楼 偏好现代简洁风格；可接受商住楼 偏好现代简洁风格；可接受商住楼 需要较大孩子活动空间和家庭公共空间；卧室通风、采光要求较高；对商住楼较抗拒 典型项目 加州水郡两居 首城国际一居 加州水郡两居 金隅万科城两居 远洋沁山水两居 悦溪两居 远洋沁山水三居 西堤红山两居 首次置业客群最大的特点就是住房需