2010年9月衡阳市先锋银座商业裙楼报告1.pptVIP

中汉（原德诚行）地产 2010年9月 前 言 感谢贵公司对我司的信任！希望通过此次交流，加深彼此的了解和信任，并进一步为本项目提供强有效的全方位攻略，从而赢得市场，树立贵公司品牌，引领商业地产潮流。 因市场调研时间仓促，资料有限,此报告仅为项目开发方向性的指导纲要，疏漏之处望贵司不吝指正，待与贵司进行更加深入的沟通后，提出更详尽的可执行操盘策略。 目 录 一、项目展望 二、全国上半年宏观政策分析 三、衡阳地区楼市数据分析 四、竞争项目分析 五、本案分析及建议 六、中汉地产介绍 项目简介： 开发公司：上海宏润控股 地理位置：先锋路中段 建筑面积：16000平方米 占地面积：3200平方米 商铺面积区间：10—56平方米 一楼均价：25800元/平方米 二楼均价：13800元/平方米 运营公司：颐高数码 目前租金值： 1楼150—220元/平方米 2楼70—120元/平方米 3楼45—60元/平方米 4楼25—40元/平方米 颐高数码广场2F商业布局图 * 敬呈：衡阳市申泰房地产开发有限公司 先锋银座商业裙楼报告 本地块位于衡阳市老城区中心地段，项目形象要求高，业态组合复杂，秉着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益： 2 树立精品形象， 弘扬申泰品牌。 我们的目标 展 望 顺应不断变化的市场，寻求合理的商业定位。 1 实现项目的整体增值，成为项目利润的重要来源 3 让我们看看上半年—— 全 国 宏 观 政 策 随着国务院总理温家宝两会记者采访关于高房价的如上发言， 让我们看看接下来的频繁的三、四月以来的新政。 国务院总理：温家宝 “我有决心，本届政府任期内 能把这件事情管好，使房地产 市场健康发展，使房价能够保 持在一个合理的价位。” 2010年叁月：政策重磅出击 ?被视作政策走向“风向标”的第十一届全国人民代表大会第三次会议在3月5日召开，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、物业税征收；3、收紧房地产信贷。 ?七天以后，“国十九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部闻风而动，纷纷出台政策。 ?三月份的房地产，政府发出了明确的信号。 三月政策简集 3-10 国土资源部关于加强房地产用地供应和监管的通知(“国十九条”)： 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证 金不得低于出让最低价的20%。 3-18 国资委新闻发布：要求78户不以房地产为主业的中央企业,退出房 地产市场 ；行业门槛提高，行业整合将加剧 2010年肆月：政策连下冰雹 ?从温家宝主持召开国务院会议“国四条”到 “新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应，直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业连下冰雹，密集度和力度实属少见。 四月政策简集 4-15国务院常务会议（“新国四条”）：（一）对购买首套自住房且套型建筑 面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买 第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率 的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利 率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施 4-18国务院：暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款. 4-19住建部：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、 发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用； 取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价 格，明码标价对外销售。 宏观政策下的楼市状况 1、一线城市住宅量价齐跌，但商业地产未受大的影响。 2、二线城市住宅量跌价涨，商业地产投资信心足。 3、三、四线城市量稳价涨，商业地产投资热度高涨。 让我们再看看—— 衡 阳 地 区 数 据 非住宅供应量下降： 2010年上半年，批准预售商品房865801平方米,与去年同期相比增长60.68%。 批准预售非住宅面积120370平方米，同比增长负23.94%。 销售数量在递增： 10年上半年，累计销售非住宅1106套，其中相较第一季度与第二季度非住宅销 售来看第二季度增长同比第一季度增加9.5%。 上半年非住宅销售价格同比09年在逐步增长： 10年上半年，非住宅均价为6662元/平方米，同比增长29.94%。 ? 供应量减少，属于”青黄不接”阶段 ? 商业销售量在逐步增长 ? 由于国家对住宅的政策，导致部分投