2010年9月衡阳市先锋银座商业裙楼报告3.pptVIP

本项目商业物业的可能性 ◆以专业 市场为主的 模式是最可 行的 思考： 本案对面是衡阳市资格最老，口碑最好，影响最大的IT电子市场，但随着城市的发展，人口的扩充，鸿运在市场的竞争中衰退，颐高数码广场渐渐在规模上无法满足商家的拓展需求。 发展——竞争——白热——规模——供不应求——寻求替补 这样的循环是任何一个行业所必然的，所以本公司认为本项目的商业裙楼应成为这样一个替补者，打造成专业的IT市场。 业态产品划分原则： 一个成功的商业体必然有这良好的商业划分，以及良好的品 牌布局；因此我们建议—— 采用2：3：5阵形进行商业的布局及其商业的划分。 即——百分之二十主力店（一线产品品牌线） ——百分之三十实力店（二线产品品牌线） ——百分之五十普通店（三线或者自营产品品牌线） 按照此原则下本司进行了本案的初步商业划分及布局—— * * 客户群体：个体工商、专业投资者、部分有投资经验的公务员等 客户特征： 客户思想冷静，有自己的思维模式，坚持自己的判断； 不轻易相信发展商的任何承诺（如年返租8%等），也不 轻易为各种蝇头小利所动； 对于项目过度包装反而持谨慎保留态度； 最核心的特点在于自己考察周边市场，针对项目进行 精打细算，形成自己的判断标准。 C类——30万元以上投资客户特征分析 付款特征： 手头资金比较充裕，一次性付款的比率高于博彩型投资客户，但会结合铺位的实际情况来确定付款方式。 投资目的： 投资收租为主要投资目的。 由于我们的项目主要为商业裙楼，虽然单层面积较少，但单价相应较高，因而总价较高，其所对应的客户群主要为A类客户和B类客户为主。所以锁定目标客户时应着重分析这部分客户群的特征，针对他们作出相应的营销措施，做到有的放矢。 小结： 客户定位 买家考虑问题的核心： （1）由谁经营； （2）出租是否容易； （3）物业的升值空间如何； （4）租金回报水平。 这几个方面又是相互联系相互影响的，这也决定了商铺买家定位不可能集中。经分析购买本项目商铺的客户主要有以下几类： （1）了解本区域商圈的投资者或经营者； （2）看好本项目发展前景的投资者； （3）有一定经济实力的公司型买家或个体买家； 投资客户群界定 自行购买物业的经营商户 项目周边居民 个体工商户 企业管理人员 政府公务员 专业投资者 外地投资者 本项目商业共计7500平方米，单层1100—1200平方米左右，商业层数多、单层面积较小是我们的致命伤。 ——我们的出路在那里？我们的商业能做什么？该如 何布局我们的商业业态？ 让我们先看项目周边的概况———— 商业定位 区域内业态现状： ◆从区域业态上来看，此区域内涵盖了服装百货、电子、餐饮三大类。 区域内租金回报现状： ◆从区域租金回报上来看，电子行业的租金价值最高达到330元/平方米/月、服装类为次高区域、餐饮为第三、第四为超市。 物业类型 SHOPING MALL 香江百货等超市 多业态（服装、餐饮、休闲） 专业市场 问题 动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足 租金低、车位数量要求多、布局要求高 经营回报不稳定，所在位置难以吸引足够人流 形成互补和规模，租金稳定、回报率高 可行性 不可行 不可行 可行 不可行 综上所述，我们建议，将裙楼分为两种业态。一~~三层打造成一个专业时尚IT电子商场，四~~六层打造为宾馆、配套。 品牌主力店（电子数码一线品牌） 仓储 二线电子数码产品 F1层： 主力店+实力店=形象与实力 一线比如：惠普，联想，戴尔，索尼，三星等电子品牌 二线比如：神舟，长城，方正等电子品牌 F2层： 主力店+实力店+三线品牌及电子耗材=实力与实惠 二线品牌实力店 二线品牌实力店 一线品牌主力店 三线品牌及电子耗材 仓储 耗材市场 三线品牌 三线品牌 F3层： 三线品牌+电子耗材=平民消费的乐园 F4—F6层： 建议以办公室或者公寓的形式出售（或者整体运营宾馆） 形象及案名 项目物业定位： 老城区·最具投资价值的物业 由此 推 导 从案名上将本项目跟衡阳其他项目区别开来 借助先锋路在衡阳高认知度、老城区昭式性 从案名中将IT行业、投资、商业等相互衔接 带有深厚的商业文化底蕴，易于传播和推广 体现经典、品位、格调达到过目不忘的效果 本 项 目 案 名 推 导 先锋·优盘 * *