2010年3月无锡市明瑞花园营销报告上.pptVIP

* 明瑞花园营销报告 2010年3月12日 背 景 分 析 项 目 定 位 策 略 制 定 目 录 背 景 分 析 区域分析 市场预判 竞品分析 市场分析 安镇-羊尖新市镇 城市“1+6”城镇布局的重要组成部分，锡山区的副中心。 安镇-羊尖片区定位为集居住、产业、交通、旅游、商务、休闲功能于一体的现代化新市镇。 羊尖块为无锡市东部的门户。 区域分析 城市属性 区域分析 区域属性 羊尖北接东港—锡北新市镇。 南连新区、鹅湖。 西接锡东新城。 东侧为苏州市。 锡山区城镇空间拓展的枢纽。 无锡城市副中心、锡山未来政治经济文化中心、高端产业集聚中心和长三角区域交通枢纽 区域分析 交通属性 锡沪路干线快速通道及东环线横贯羊尖镇区域。 距京沪铁路客运站28公里。 距京沪高铁无锡站5公里。 距铁路货运站22公里。 区域分析 经济属性 无锡东部最大的产业基地。 以绿羊温泉农场为核心，初步形成了集休闲、旅游、餐饮、科普、文化、生态于一体的温泉度假中心。 承袭开创民族工业先河的传统，羊尖人致力发展工业经济，形成了化纤、冶金、机械制造、高新科技等主体产业。 锡山经济开发区机械装备产业园，是锡山经济开发区的配套园区，总规划面积5.6平方公里，始建于2000年，已开发面积2平方公里，入园企业近80家，经济总量占全镇工业比重的80%。 区域分析 羊尖格局 羊尖总面积50.8平方公里，常住人口6万人，下辖8个行政村和1个社区居委。 新型市镇区依托中高档小区、商贸街的开发建设，不断扩展，城镇配套功能日趋完善。 拥有耕地面积37000多亩，素有“无锡粮仓”之称。形成了苗木、茶叶、蔬菜、水产、葡萄、种鸽、奶牛、银杏等八大生产基地。 丽安苗木、严家桥河蟹、南丰奶牛、南村仙客来等四大农业特色板块被列为无锡市重点支持的农业项目。绿羊园林绿化工程有限公司已成为都市农业和生态农业典型。 竞品分析 学府小区 * 项目采用新古典主义设计风格 景观采用了东南亚渡假园林 项目南向有自然河道作为视野景观，内部有集 中型的水景补充 项目主入口紧靠长江北路，街区设计风格，与小区外环境融合 精装修成品 月均销售50套左右。 目前已经去化90%左右房源 世界与我没有距离 一座繁荣的国际城邦 主打国际生活 产品上主要诉求品质 周边设置高层，形成围合感 充分利用南向自然河，使小区视野开阔。 入口处的设计，充分与外部环境融合，风尚感凸现 成品的装修，体现开发商的实力 产品 销售 推广 可借鉴点 总建筑面积 11万平米 容积率 1.68 物业类型 小高层、多层 销售均价 3400/平米 项目分析 二房(85平米)、三房（110-130平米）、 开盘时间 2008年5月份 开发商 无锡神羊房地产开发有限公司 竞品分析 世纪嘉城 产品 销售 推广 可借鉴点 总建筑面积 18万平米 容积率 1.49 物业类型 高层/多层/连排 销售均价 3400/平米/4600/平米 项目分析 三房（120-130平米）连排（240-280平米） 开盘时间 2008年5月份 开发商 无锡恒嘉裕房地产开发有限公司 项目采用西班牙设计风格 景观采用了东南亚渡假园林 项目南向有自然河道作为视野景观，内部有集 中型的水景补充 项目主入口紧靠长江北路，街区设计风格，与小区外环境融合 精装修成品 月均销售50套左右。 目前已经去化90%左右房源 世界与我没有距离 一座繁荣的国际城邦 主打国际生活 产品上主要诉求品质 周边设置高层，形成围合感 充分利用南向自然河，使小区视野开阔。 入口处的设计，充分与外部环境融合，风尚感凸现 成品的装修，体现开发商的实力 市场分析 锡山市场 锡山区住宅年去化情况 　 year-05 year-06 year-07 year-08 year-09 供应面积 （万方） 10.3 64.5 55 67.5 41.1 成交面积 （万方） 2.69 26.4 55.8 23.8 71 成交均价 2996 3391 4182 4415 4877 供销比 3.83 2.45 0.98 2.084 0.58 羊尖项目的客源来源组成基本为：60%本镇居民，40%为其他镇区居民，农村进镇购买较少； 羊尖项目的客源客层组成基本为：私营业主、企业管理层、婚房； 作为购买力强劲的公务员阶层，多倾向于去安镇或区中心购买，如何留住该部分群体，是本案的一个可拓展点。 整个锡山区供应量较大，严重依赖于市场 大环境，市场大环境对整个锡山区的成交影响力较大； 锡山区价格稳步上升，年均约400元/平米; 从主要乡镇的楼盘来看，去化都比较缓慢，月均去化在15套内，项目的销售周期都比较长； 乡