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23《商品房买卖合同解释》适用要点23【宜昌律师寇志中商品房买卖合同解释适用要点28条/第23条】 商品房买卖合同中未能办理按揭贷款各方的诉讼地位及责任 ――《商品房买卖合同解释》第二十三条适用要点 宜昌 寇志中律? I．[法律法规]： 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条??商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。中国人民银行关于规范住房金融业务的通知银发[2001]195号? 各国有商业银行、股份制商业银行、烟台住房储蓄银行；人民银行各分行、营业管理部，省会（首府）城市中心支行，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市中心支行：1998以来，我国住房金融业务快速发展，对商业银行调整信贷结构，支持城镇居民购房，拉动住房投资，扩大国内需求，推动国民经济发展起到了重要作用。但也出现了部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款的情况，甚至出现“零首付”个人住房贷款现象。为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，促进住房金融进一步发展，现就有关要求通知如下：一、严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）。商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理，防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，并通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售款项，及时收回住房开发贷款本息；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为。对有欺诈经营行为的住房开发企业，商业银行不得对其发放贷款，其销售在住房办理个人住房贷款也应予以严格控制。二、强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。中国人民银行重申，商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。三、规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房低押贷款的抵借比得超过60%，贷款期限最长不超过10年，所购商业用房应为现房。四、进一步改进住房金融服务。商业银行在防范信贷风险的前提下，应完善贷款审批程序，提高工作效率，拓展信贷业务品种在规定的业务范围内提供多种形式的服务。五、加强住房金融业务监管。中国人民银行分支行应根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等法律、规章和制度，加强对各商业银行住房金融业务的监督，维护正常的业务竞争秩序，对违反法规的行为要及时纠正，并予以处罚。中国人民银行二○○一年六月十九日 II．宜昌房地产律师寇志中深层导读： ? 本条司法解释主要解决的问题是关于‘按揭’中的商品房买卖合同的解除权问题。该解释对签订商品房买卖合同之后，因故未能订立商品房担保贷款合同即未能取得银行按揭贷款的责任和处理办法做出了规定。 （宜昌律师寇志ouzhizhong@126.com） 一、什么是买受人以担保贷款方式付款买受人以担保贷款方式付款个人住房按揭贷款按揭是英文“mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给按揭受益人（通常是指提供贷款的银行），其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。具体地说，个人住房按揭贷款是指购房者以所购的作为抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息如果贷款人违约，银行有权收走房屋 ?一般情况下，首付款不低于房价的20%、贷款期限最长30年。按揭目前在我国操作? ‘按揭’目前在我国的主要操作方式为： 1