俄罗斯的土地政策和农业土地市场.docVIP

国土资源情报 资 源 管 理 俄罗斯的土地政策和农业土地市场 ) 份, 他就可以在从前的集体农场中保持共同使用的权 一、土地政策推动土地市场发展 力, 最终在租赁合同中将其合法化。 买卖私有农业土地的暂禁于 2003 年 1 月解除, 从 1917 年 10 月到 1990 年 10 月, 俄罗斯在 70 这时农业土地交易法案开始实行。事实上, 根据总统 多 年 的 时 间 里 不 存 在 私 有 产 权 。 土 地 国 有 化 始 于 令和政府决议, 买卖私有农业土地的法律限制在 2003 1917 年布尔什维克革命, 经过 1929~1930 年强制集体 年 1 月之前就可以通过迂回的方法解决。这些法令和 化后, 到 1930 年末, 98%的农业用地由为数不多的集 决议首先允许买卖土地股份, 然后 ( 从 1993 年 5 月 体农场和国家农场( 共约 3 万个) 控制。然而, 尽管集 起) 允许对家庭农场②( 用于商业用途的农村土地除 体化和国有化非常普遍和深入, 私营( 或者更合适的 外) 进行交易。初步的土地市场开始浮现, 早期的土 说法是“个体的”) 农业仍在数百万小规模( 不超过 地交易包括: 传统的家庭农场交易以及较小的新增地 公顷) 的以生活为目的的家庭土地上存留了下来。 块的交易, 这些新增地块是通过家庭成员之间的土地 1990 年 10 月, 苏联解体前一年, 俄罗斯对宪法 股份的转让并登记为家庭农场的地块, 利用法律漏洞 进行了修正, 事实上承认了农地私有权, 但是同时附 解除买卖暂禁的禁令。 加了一个为期 10 年的土地私有产权买 卖 暂 禁 的 条 私有化后的农业土地所有权结构如表 1 所示, 国 件。1991 年, 集体所有和国有的农业土地通过对乡村 有农业土地的比例由 1990 年以前的 100%下降到现 居民分配土地股份的方式开始进行私有化, 土地股份① 在的 40%左右, 近 60%的农业土地实现了私有化, 但 是一份并未指明具体位置的土地所有权证书, 原则 上, 共有产权者可以撤出土地股份, 并以此为要求增 是大多数土地( 51%) 私有化是以土地股份的方式实 现的—— — 描述了土地面积但是没有指定具体位置。这 加家庭农场的面积或者在集体所有的框架之外建立 种土地股份易于流转: 它可以被出租或者出售, 将文 独立的佃农农场。只要共有产权者不撤出其土地股 件所代表的土地转让给其他经营者或者所有者。只有 ①俄罗斯土地市场中流转的主要是土地股份和土地实物, 为了加以区分, 本文中提到的土地租赁、土地交易等均包含二者, 即既包 括土地股份的租赁、买卖、交易, 也包括土地实物的租赁、买卖、交易, 土地实物用“地块”一词表示, 下同。 ②根据农场的经营方式, 分为合营农场、家庭农场和佃农农场。合营农场拥有超过 1000 公顷土地、几百名工人, 有雇佣管理人员经 营的大规模农场; 家庭农场的土地面积不超过 1 公顷, 以满足自身需要的私人农场; 佃农农场拥有 100 公顷以上的土地, 主要以家庭劳 动为主的商业性农场。家庭农场和佃农农场合称私人农场。 12 2007年第 3 期 国土资源情报 资 源 管 理 表 1 2003 年俄罗斯农业土地所有权 表 2 根据国家统计数据估计的 2001 年农村土地交易 亿公顷 百分比 交易数量( 万件) 百分比 农业用地总量 私有( 报告) 个人: 土地股份 个人: 地块 合营 国有 100 58 51 5 1 42 国有土地出租给家庭农场 国有土地出租给农业生产者 国有土地出售给家庭农场 私人土地出售给家庭农场 农村土地交易总量 6%的农业土地是在实地划分了界线, 这大多数被私 国三分之一的农场是以租赁土地的方式经营的。同那 人所有( 家庭农场和佃农农场) 。 些通过出售实现所有权永久性转移的方式相比, 土地 土地股份提供了一种方便的使用权流转的市场 租赁的优点是能够在租赁市场中以非正式的交易自 机制, 以这种方式进行的使用权流转不必经过复杂的 然产生, 较少受到在发展中国家的农村中普遍存在的 使用权转换的法律程序。一份未公开出版的案例研究 不完善的土地市场的影响。 表明, 广义的农场重建包括建设新的合营农场、扩充 俄罗斯现有的登记程序确保了国有土地交易( 包 佃农农场和家庭农场, 这些工作的完成不需要任何土 括租赁和买卖) 的完善记录, 但是对私人间的租赁交 地买卖: 重建过程的完成完全是通过土地所有者和新 易没有进行记录, 不论是地块交易还是土地股份交 的使用者之间土地股份的流动。租赁土地股份相当简 易。在私人之间或公司之间买卖土地原则上是应该为 单: 在时间和款项方面同土地所有者达成一致后, 承 官方所记录, 但是只有