出表和隐性负债对财表阅读影响.PDFVIP

证 房地产行业财务分析专题报告之四 券 研 究 出表和隐性负债对财表阅读影响 报 告 / 行 2014 年9 月15 日 业 强于大市 （维持） 研 投资要点 究 /  本报告是对2013 年度三篇房地产行业财务分析专题报告的补充，主要是 中信证券研究部 针对新的环境，探索更加全面的阅读房地产企业财务报表的办法。 房 地  房地产行业出现了“出表”浪潮。以往，房地产企业往往偏好增加并表范 陈聪 产 围并扩大规模，但最近几年却出现了一些企业愿意让项目由其他主体并 电话：010 行 表，同时扮演少数股东角色分享项目投资收益的情形。本报告并非讨论此 邮件：chencong@ 业 种策略在经营层面的得失，而是重点分析此种经营行为对财务报表可能产 执业证书编号：S1010510120047 生的重大影响。 付瑜  出表使资产负债结构隐性化，可能达到降低账面负债比率的效果。出表意 味着企业原来显性的资产/负债/权益，在财务报表中只剩下长期股权投资 电话：010 科目。一旦大量原来的并表范围公司变为联营公司，这部分公司的杠杆率 邮件：yufu@ 就不可能在合并报表中体现。如果这部分公司的杠杆率高于公司整体，实 执业证书编号：S1010512080008 际上出表能够降低公司账面的负债压力。  出表缩减公司总资产规模，并可能提升公司净利润率。如果一些原并表公 相对指数表现 司变为联营公司，公司的总资产、营业收入、营业成本，以及销售产品、 10% 沪深300 房地产 提供劳务的现金流入等都会大幅降低。但因为公司仍然按比例享受联营公 5% 司利润，实际上公司净利润下降并不会很大。因此，很可能出现公司净利 润率提升的情况。 0% -5%  房地产类非标产品（不少可能是隐性负债），使得账面杠杆率未必可信。 各种形式的非标产品，早已经超越了传统意义房地产信托的范畴。债权和 - 10% 股权边界的日渐模糊，实际上在颠覆房地产企业杠杆率的实质。我们认为， - 15% 14/1/1 14/3/1 14/5/1 14/7/1 不同企业的杠杆率未必可比，一些企业可能存在或有债务；不同企业自愿 披露的负债成本未必可比，一些企业可能将某些义务视为外部股权。 资料来源：中信数量化投资分析系统  关注可比维度，建议重视销售回款增速。从财务角