基于期权博弈的房地产项目投资决策研究.pdf

维普资讯 第 25卷第 2期 华 中 科 技 大 学 学 报 (城市科学版) Vo1．25No．2 2008年 6月 J．ofHUST．(UrbanScienceEdition) Jun．2008 基于期权博弈的房地产项 目投资决策研究 王军武， 彭 俊 (武汉理工大学 土木工程与建筑学院，湖北 武汉 430070) 摘 要 ：本文针对房地产项 目投资决策 的不确定性、灵活性、不可逆性 以及竞争影响，利用实物期权博弈理论 ， 把房地产投资收益作为一个增长期权来处理 ，并应用博弈理论来决定房地产投资的最佳时机 。 关键词 ：实物期权 ； 房地产投资决策 ； 博弈论 中图分类号：F293．3 文献标识码 ：A 文章编号：1672—7037(2008)02—0015-04 期权博弈理论是在实物期权理论与博弈论的 基础上发展起来的决策分析方法 ，被认为是解决 存在竞争条件下的投资决策 问题的新工具口]。本 文把房地产项 目分期开发投资的收益看作一个增 长期权，第一次开发过程是一个学习过程，往往净 图 1 分期开发项 目投资 现值很小 ，甚至小于零 。但如果将第一期项 目与第 将房地产开发项 目按投资点划分为两个阶段 二期项 目联合考虑，把投 资第一期项 目看成投资 (图 1)。t。～丁 为第一期项 目开发阶段，丁 ～丁 第二期项 目的跳板 ，这样项 目1与项 目2之间就 为第二期项 目开发阶段 。在 t0～丁 阶段，在 t。点 构成以项 目2为标的资产的增长期权 。同时，对竞 投 资 ，而获得在 丁 投 资M 的权利 。根据Black— 争的博弈分析可以帮助开发商判断竞争对手的参 Schotes方程，该增长期权必须满足偏微分方程 ： 与对未来收益的影响。因此 ，将实物期权博弈理论 引入到房地产投 资研究 中，为投 资决策提供更加 ÷ VS +rVS—S一rS一0 (2) 客观、合理的分析评估方法 。 边界条件 S—max(—M，0) (3) 1 房地产投资决策实物期权模型 其 中 s 一 ，s一一s．f一 。该增长期权的解 析解为 ： 根据投资决策实物期权分析方法 的基本 思 S=VN1(z)一 一Ⅳ1(z一 ) (4) 路，一个投资项 目的真实价值 即该项 目所包含的 v rt-k-laZr in - k- 实物期权价值 ，等于项 目净现值 NPV加上该项 — — — 其 中：z— ；r一丁 ；Ⅳ (z)为单变量 目中各种灵活性 的价值 。因此，项 目的真实价值又 O t 称为扩展的净现值 (ENPV)，而灵活性价值又称 累计标准正态分布函数 ；r为无风险利率 ；V为 为期权溢酬 (0一ptionPremium )。可以用下式来 标的资产的价值 ；M 为执